שכונת קריית בן גוריון הייתה בעבר אחת השכונות המבוקשות ביותר בחולון. עם השנים, ובעיקר לאחר הקמת ח'-300 (קרית אילון) המוניטין ירד, הדירות התיישנו, אבל לאחרונה החלה שם פריחה מחודשת, בעיקר בשל המחירים שהם יחסית נמוכים לעיר באזור המרכז. כך לפחות היה עד לפרוץ המלחמה. מה קרה שם מאז? יצאנו לבדוק.
שכונת קרית בן גוריון גובלת מצפון בשכונות קריית רבין וג'סי כהן, ממזרח עם מתחם ח'-500, מדרום עם אזור התעשייה המערבי של ראשון לציון וממערב עם מוזיאון אגד ונתיבי איילון. בתחילת שנות השמונים היא נחשבה כשכונת יוקרה, אולם כיום מרבית הבתים והבניינים התיישנו.
קראו גם:
רוב הבניינים בשכונת קריית בן גוריון הוקמו בשנות ה-80 וה-90 של המאה הקודמת, ואין בה כיום פרויקטים רבים של התחדשות עירונית. הבניינים החדשים ביותר הוקמו בתחילת שנות האלפיים. מאז אמנם לא נבנו שם בניינים חדשים, אך בשל המחירים היחסית נוחים לשכונה במרכז, היא הפכה בשנה האחרונה (לפני המלחמה) למוקד משיכה עבור זוגות צעירים בתחילת דרכם.
כמה עולה דירה בקריית בן גוריון?
נכון לסוף חודש מרץ 2024, אלה המחירים הממוצעים לרכישת דירה בקריית בן גוריון:
מחיר דירת ארבעה חדרים בממוצע נע בין 2.5-2.4 מיליון שקלים. דירת חמישה חדרים (בשטח של כ-115 מ"ר) מוצעת למכירה במחיר ממוצע שנע בין 2.8-2.7 מיליון שקל. רמת מחירים של 26-24 אלף שקל למ"ר. עם זאת, קשה לפספס את השפעת המלחמה על שוק הנדל"ן המקומי. מפרוץ מלחמת חרבות ברזל בוצעו בשכונה שבע עסקות מכירה-קנייה בלבד, רק ארבע מתוכן ב-2024.
העסקאות האחרונות שבוצעו בשכונה:
- ברחוב בן גוריון 30 - דירה בשטח של 84 מ"ר, ארבעה חדרים בקומה ראשונה נמכרה ב-2 מיליון שקלים (23,809 שקל למ"ר).
- ברחוב משה דיין 38 - דירה בשטח של 90 מ"ר, ארבעה חדרים בקומה שנייה נמכרה ב-1.99 מיליון שקלים (22,111 שקל למ"ר).
- ברחוב יהושע רבינוביץ' 2 - דירה בשטח של 109 מ"ר, חמישה חדרים בקומה ראשונה, נמכרה ב-2.88 מיליון שקלים (26,376 שקל למ"ר)
- ברחוב אורי צבי גרינברג 9 - דירה בשטח 91 מ"ר, 4.5 חדרים בקומה שישית, נמכרה ב-2.27 מיליון שקלים (24,890 שקל למ"ר).
איך השפיעה המלחמה על המחירים?
בשנת 2020 נעו מחירי הדירות בשכונה סביב 19-18 אלף שקל למ"ר. ב-2021 עלו המחירים לאזור של 22-20 אלף שקל למ"ר, ואילו ב-2022 הם כבר נעו סביב 26-24 אלף שקל למ"ר. בשנה שעברה נרשמה בשכונה ירידת מחירים קלה, והם היו סביב 25-23 אלף שקל (בשל עליית הריבית, המלחמה, נסיקת חומרי הבנייה ועוד).
מתחילת 2024 בוצעו בשכונה רק שלוש עסקות (ועוד ארבע ברבעון האחרון של 2023), המשקפות המשך של מגמת הירידה, אך מכיוון שמדובר במספר נמוך כל כך של עסקות, קשה לדעת אם אכן מדובר במגמה של ממש.
שוק השכירות, ומה הצפי לעתיד?
"שוק השכירות בקריית בן גוריון אינו שוקק חיים כלל. ישנן דירות המוצעות להשכרה, אך לא בכמות גדולה במיוחד", מסביר אורן לוי, מסוכנות הנדל"ן אור-אדיר.
כמה עולה שכירות בשכונה?
"דירות ארבעה חדרים מושכרות כיום בשכונה במחירים שנעים סביב 6,700-6,300 שקל לחודש. עבור משקיעים מדובר בדירות שישיאו תשואה נאה למדי של 3.7%-4.0% עבורם".
מה אתה צופה לעתיד?
"בשכונת קרית בן גוריון אין כבר מקום לבנות כך שהשכונה לא צפויה להתחדש עם בנייה חדשה. המתחם שממזרח לקריית בן גוריון - ח'-500, הוא עתודת הקרקע האחרונה בעיר חולון, שהדרך היחידה שנותרה לה חוץ ממנו כדי לצמוח היא לגובה - בהתחדשות עירונית. במתחם זה יש יותר מ-4,000 דונם. לפי ההערכות, ייבנו עליו כ-17 אלף יחידות דיור, כלומר תוספת של 60-50 אלף תושבים חדשים לעיר".
אתה חושב שזה יגרום לירידת מחירים בשכונה?
"אנשים בדרך כלל מעוניינים להשתדרג. המעמד הבינוני קונה דירות חדשות, והדבר עשוי להביא לכך שהביקוש לדירות בסביבת קריית בן גוריון יירד, וכך גם המחירים יירדו - בעיקר על הבתים המתיישנים. בגדול, קרוב לוודאי שחלק מהתושבים יעזבו לשכונה החדשה שתוקם".
