זו לא שכונת פאר, לא תמצאו בה דירות עם מרפסות שמש, ולעיתים קרובות גם תיאלצו לטפס במדרגות, כי אין מעלית. אבל בעתיד הקרוב היא צפויה לעבור תהליך התחדשות, מה שיקפיץ את המחיר בכמה מאות אלפי שקלים (אם לא יותר). בדיקת "מיינט" מלמדת שיש שתי שכונות, אחת בחולון ושנייה בבת ים, שכנראה יניבו לכם רווחים תוך זמן יחסית קצר.
מומחי הנדל"ן מצביעים על רמת יוסף בבת ים וג'סי כהן בחולון כשתי השכונות שהמשקיעים כבר "שמים עליהם כסף". שתיהן הוקמו אחרי קום המדינה, ונקודת הפתיחה שלהן הייתה דומה באופן יחסי, אך כיום דווקא רמת יוסף פתחה פער על שכנתה החולונית.
שכונת רמת יוסף נבנתה בשנות החמישים והשישים של המאה הקודמת, ושוכנים בה כיום בעיקר מבני שיכון נמוכים (בנייני רכבת) ומספר מצומצם של בניינים משותפים בני שמונה קומות. במרכז שוכן היכל התרבות העירוני, האודיטוריום, מוזיאון בת ים ומרכז מסחרי ותיק ומאחוריו גינה גדולה. בשכונה יש בית ספר יסודי ("יד מרדכי") ותיכון של רשת אורט ("אורט רמת יוסף"), וגם המכללה עירונית שוכנת ברחוב רהב. הייחוד בשכונה הן הגינות הציבוריות הירוקות שמפרידות בין הבתים המשותפים.
ג'סי כהן היא שכונת שיכונים במערב חולון, שהוקמה לאחר קום המדינה במטרה לספק מגורים לתושבי מעברת חולון. הבנייה בשכונה כוללת בעיקר מבני שיכון מסוגים שונים, וזאת לצד מוסדות חינוך, הכוללים גני ילדים ובתי ספר, וכן מרכז קהילתי וכמה גינות ציבוריות קטנות ומרכז מסחרי.
מחירי הדירות כיום
בשכונת ג'סי כהן בחולון תוכלו לרכוש כיום דירת שלושה חדרים במחיר ממוצע של 1.567 מיליון שקל, ודירת ארבעה חדרים במחיר של 2.259 מיליון שקל.
בשכונת רמת יוסף בבת ים ניתן לרכוש דירת שלושה חדרים במחיר של 2.023 מיליון שקל, ודירת ארבעה חדרים במחיר של 2.84 מיליון שקל.
אם תרצו לשכור (או להשכיר את דירתכם) ממוצע דמי שכירות של דירת שלושה חדרים בג'סי כהן עומד על כ-4,000 שקל לחודש, ודירת ארבעה חדרים במחיר ממוצע של 5,400 שקל.
בשכונת רמת יוסף מחיר ממוצע לשכירות עומד על 4,100 שקל לדירת שלושה חדרים, ו- 5,300 שקל לדירת ארבעה חדרים.
תוכניות ההתחדשות - האם שווה להשקיע?
תוכנית ההתחדשות העירונית בשכונת רמת יוסף בבת ים כוללת מספר מרכיבים חשובים: כך למשל, באזור יוספטל יהרסו 240 דירות ובמקומן ייבנו 1,078 דירות ו־27 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, במתחם כצנלסון יהרסו 6 מבני מגורים וגן ילדים ובמקומם יבנו 5 מגדלים עם 560 דירות, במתחם אילת יהרסו 192 דירות ובמקומן ייבנו 700 דירות ושטחי מסחר ומשרדים, ובמתחם התחייה יהרסו 90 דירות ובמקומן מתוכננות כרגע 370 דירות.
קראו גם:
שכונת ג'סי כהן, תוכנית ההתחדשות העירונית של חולון מאפשרת תוספת של עד 5,125 דירות לכ-3,000 הדירות הקיימות בשכונה, עם בנייה בגובה של 6-12 קומות ברוב חלקי השכונה, ואפשרות לבניית מגדלים גבוהים יותר לאורך רחוב התנאים וסמוך למחלף משה דיין.
מבחינת תחבורה, מצפון ומדרום לרמת יוסף עוברים צירי תנועה עירוניים ראשיים שמקשרים אותה למרכז העיר ולחולון, וכן לנתיבי איילון. תחנת הרכבת יוספטל נגישה בהליכה של כ-15 דקות לרוב בתי השכונה. בקרוב מאוד אמורה להתחיל לפעול בבת ים הקו האדום של הרכבת הקלה, אשר תאפשר נסיעה למרכז תל אביב וכן לרמת גן, בני ברק ופתח תקווה.
תושבי ג'סי כהן נהנים מגישה ישירה לנתיבי איילון דרך מחלפי יוספטל והקוממיות, ולתחנות רכבת ישראל באותם מחלפים. תחנות הקו האדום בבת ים ותחנות הקו הירוק בחולון יהיו רחוקות מדי מהשכונה, אולם רשת המטרו כוללת שני קווים שייפגשו בשכונה ורכבות בתדירות גבוהה לתל אביב, לראשון לציון, לבקעת אונו ועוד. עם זאת, המטרו כנראה לא יפעל לפני 2040, במקרה הטוב.
מנכ"ל מדלן, טל קופל: "שתי השכונות התחילו עם נתוני פתיחה דומים, אולם עם השנים רמת יוסף התקדמה קצת יותר, בין היתר בזכות ריכוז של מבני ציבור שהפך אותה למוקד עירוני משמעותי. בעשור הקרוב רמת יוסף צפויה להרחיב את הפער בזכות השקעה במיזמי פינוי בינוי. עם זאת, הקמת קו המטרו M1 עלולה לסמן היפוך מגמה ולתת לשכונה מחולון את הבכורה בזכות קישוריות מהירה למרכז תל אביב".
מחירי הדירות בעתיד
בחברת נדל"ן מאסטר מסבירים כי מחירי הדירות בשתי השכונות עלו בשנה החולפת בשיעור מצטבר של כ-11% אחוזים. עליה דרמטית לכל הדעות, אולם נרשמת התמתנות מסוימת בהשוואה לנתון שנצפה בחודש שעבר (12.7%), ובחודשים שקדמו לו.
על פי נתונים שפורסמו לאחרונה ע"י התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בסוף 2022 היו חסרות בישראל כ-200,000 דירות. כדי להדביק את הפער בין ביקוש להיצע הדירות, מעריכים כי יש צורך להיבנות בישראל כ-60 אלף דירות בשנה, ורק בחולון-בת ים צריכות להיבנות כ-10,000 דירות בכל עיר כדי להדביק את הפער. בפועל נבנות בשתיהן בין 700-800 בלבד בשנה.
אחרי נתוני הרקע, אפשר להבין מדוע אנשי נדל"ן מעריכים כי גם בשנה הקרובה ימשיכו מחירי הדירות לעלות, אז כמה יעלו בעתיד דירות ברמת יוסף ובג'סי כהן?
מחיר דירת שלושה חדרים בג'סי כהן בחולון יגיע בשנת 2024 לכ-1.74 מיליון שקל, ומחיר דירת ארבעה חדרים ינסוק לכדי 2.5 מיליון שקל.
מחיר דירת שלושה חדרים בשכונת רמת יוסף תאמיר ל- 2.245 מיליון שקל, ודירת ארבעה חדרים במחיר של 3.15 מיליון שקל.
