זו כנראה השכונה שסובלת מהשם הכי בעייתי בחולון, אבל בשנים האחרונות התדמית השלילית הולכת ומשתנה. עם פרויקט ענק של התחדשות עירונית שמתוכנן בה, ומחירי דירות שעדיין זולים ביחס לכל שאר העיר, וגם לכל אזור המרכז. זו כנראה השכונה ששווה להשקיע בה לטווח הבינוני והארוך. לפני שמחירי הנדל"ן יאמירו.
שכונת ג'סי כהן בחולון
שטח שכונת ג'סי כהן הוא 512 דונם. היא נקראת על שם ג'סי ומקס כהן, זוג נדבנים יהודים מארה"ב, שהורישו את עזבונם למדינת ישראל.
השכונה ממוקמת בגבולה הדרום מערבי של העיר חולון, היא ניצבת מזרחית לנתיבי איילון ומוקפת במערכת דרכים ראשיות בין מחלף יוספטל למחלף קוממיות. השכונה גובלת בשכונות קרית בן-גוריון מדרום מזרח, קריית רבין ממזרח, נווה רמז מצפון מזרח, נאות רחל מצפון וקריית מיכה, המנותקת ממנה תחבורתית (נתיבי איילון מפריד באמצע) ממערב.
יתרונות השכונה, והשם הבעייתי
אחד היתרונות המרכזיים בשכונה הוא הנגישות התחבורתית שלה. היא ממוקמת סמוך מאוד לכניסות וליציאות מהעיר וגם לשתי תחנות הרכבת - יוספטל והקוממיות. בעתיד הקרוב תהיה גם תחנת רכבת קלה קרובה, כך שבניגוד לשכונות במרכז חולון ומזרחה, כאן הפקקים נסבלים הרבה יותר.
קראו גם:
יתרון נוסף הוא מבנה השכונה. היא בנויה כמערכת רחובות מקומית, מרביתם רחובות ללא מוצא. רחובות צרים וחד סיטריים עם מדרכות צרות להולכי רגל. רחוב התנאים המצוי במרכזה של השכונה משמש ציר גישה מרכזי לפנים חלקה הדרומי של השכונה, והוא מהווה "קו פרשת המים" בין האזור הצפוני לדרום השכונה. מבנה השכונה מאפשר תחושת קהילתיות גבוהה ובין הבתים ניתן למצוא גינות קטנות ופנימיות.
יתרון נוסף הוא מרכז "ג'סיקה" שנפתח ברחוב ארבע ארצות 24, לפני מספר שנים. מדובר במרכז קהילתי פעיל שמיועד לסייע ולהוות עוגן עבור תושבי השכונה והסביבה בני 18-40, בדגש על אוכלוסיית החיילים והצעירים בשכונה. המרכז מספק הכוונה מקצועית וחינוכית, וגם מקום מפגש, ומוקד לפעילויות תרבות וחברה.
החיסרון העיקרי בשכונה נובע מתדמית שלילית שנוצרה לה עם השנים. יש מי שעדיין מתייחס אליה כ-"שכונת פשע" או "שכונת עוני", לכן, מחירי הנדל"ן עדיין נמוכים, אבל תהליכים עירוניים שמקדמות הרשויות בשנים האחרונות כבר החלו לשנות את המצב.
מי גר בג'סי כהן?
בשכונה מתגוררים כיום כ-8,155 תושבים. חלק ניכר מהאוכלוסיה הם עולים חדשים (ותיקים וחדשים). 73% מכלל העולים בשכונה הם יוצאי ברית המועצות לשעבר, המהווים כ-25.6% מכלל תושבי השכונה. שיעור העולים מאתיופיה המתגוררים בשכונה הוא הגבוה ביותר בעיר. הקבוצה מהווה 22% מכלל העולים בשכונה ו-8% מכלל תושבי השכונה. שאר תושבי השכונה אינם עולים חדשים, אלא דווקא מוותיקי הארץ, ויש בשכונה מספר גדול של מבוגרים וקשישים.
השכונה מדורגת במדד החברתי-כלכלי הנמוך ביותר בחולון: 3.5 מתוך 10. כאשר האזור הצפוני (שבו חלק ניכר מהאוכלוסיה הם יוצאי ברית המועצות לשעבר) מדורג 4 ואילו האזור הדרומי (בו מתגוררים רוב יוצאי אתיופיה) מדורג 3. לצורך השוואה, העיר חולון כולה מדורגת 7 במדד.
מתוך 3,715 הדירות בג'סי כהן, 220 דירות הן דיור ציבורי של עמידר, 6% מכלל הדירות השכונה, המהוות 27% מסך הכל דירות הדיור הציבורי בעיר.
כמה עולה דירה בשכונת ג'סי כהן?
נכון לעליית כתבה זו לאוויר, יש בשכונה 26 דירות למכירה באתרי הנדל"ן המרכזיים (מדלן ויד2). המחיר הממוצע לקניה עומד על 1,728,501 שקל, והמחיר הממוצע לשכירות עומד על 3,900 שקל – מחירים זולים ביחס לכל מקום אחר בערי המרכז של גוש דן (להוציא בני ברק).
בשנה האחרונה נמכרו 35 דירות בשכונה, מחיר ממוצע של 28,200 שקל למ"ר, ותשואה שנתית של 2.48%. נכון לעכשיו אין בשכונה דירות חדשות - אבל זה עומד להשתנות בקרוב כאשר תצא לדרך תוכנית התחדשות עירונית ענקית שמתוכננת שם.
מחירי דירות יד שנייה בג'סי כהן
מחיר ממוצע לדירת שני חדרים עומד כיום על 1.38 מיליון שקל. דירת שלושה חדרים - 1.59 מיליון שקל (3,900 שקל שכירות לחודש), דירת ארבעה חדרים - 2.12 מיליון שקל (4,500 שקל שכירות), דירת חמישה חדרים - 2.44 מיליון שקל (אין כרגע מחירי שכירות לדירות הללו), אבל כן ניתן להשכיר פנטהאוז תמורת 6,000 שקל לחודש.
דירות שנמכרו בתקופה האחרונה:
ברחוב יטבתה 5 נמכרה דירת ארבעה חדרים, 35 מ"ר, בקומה שנייה של בניין משנת 1970, תמורת 1.65 מיליון שקל (47,142 שקל למ"ר).
ברחוב המתמיד 4 נמכרה דירת ארבעה חדרים, 70 מ"ר, בקומה שלישית של בניין משנת 1970, תמורת 1.82 מיליון שקל (26,000 שקל למ"ר).
ברחוב עין יהב 8 נמכרה דירת ארבעה חדרים, 54 מ"ר, בקומה רביעית של בניין משנת 1970, תמורת 1.6 מיליון שקל (29,629 שקל למ"ר).
התחדשות עירונית ופינוי בינוי בג'סי כהן
"ג'סי כהן היא שכונה אשר בשנות התשעים אופיינה בפשיעה מאוד גדולה. אלא שעם הזמן, משקיעים זיהו אותה כפוטנציאל בשל המחירים הנמוכים, וזאת לצד העובדה שעיריית חולון עשתה שם תוכנית המכונה ג'סי כהן גיבורים לשיקום שכונות", אומר אייל ימיני, מנכ"ל ובעלים רי/מקס סנטר חולון-בת ים.
יש כבר התעניינות של משקיעים בשכונה?
"נכון לתקופה האחרונה, נכנסו לשם הרבה מאד יזמים, מה שהוביל להרבה מאוד משקיעים להתעניין בשכונה. היום זו אחת השכונות עם הרמה הגבוהה ביותר והמסקרנת ביותר למשקיעים בחולון, וכדאי לשים את העין על פרוייקטים גדולים מאוד שם - העבודה והערבה".
באפריל 2023 אישרה עדת המשנה לתכנון ולבנייה חולון אישרה את "תוכנית המדיניות לשכונת ג'סי כהן". לפי התוכנית, מספר יחידות הדיור בשכונה צפוי להפוך מ-3,058 יחידות דיור ל-8,150, כלומר תוספת מקסימלית של 5,125 יחידות דיור. בתוכנית הוקצו 1,045,238 מ"ר למגורים, 126,000 מ"ר לתעסוקה ומסחר, והגדלת השטח הציבורי הפתוח מ-60.25 דונם ל- 74.6 דונם.
שלושה פרויקטים של פינוי בינוי מתוכננים לצאת לדרך בקרוב בסמיכות לשכונה, מה שצפוי להשפיע גם על ערך הנכסים בתוך ג'סי כהן. אחד ברחוב העבודה, שני ברחוב הערבה ושלישי בברחוב אילת 72-74. שם חמישה בניינים בני 30 קומות יחליפו את שלושת המבנים הקיימים (154 דירות), מתוכם תוכנית אחת אושרה. מטרת התכנית היא בין השאר לחדש את המבנים, המדרכות, הכבישים והמרחב הציבורי באזורים הוותיקים.
