מתחם קוגל, אחד ממתחמי ההתחדשות העירונית הגדולים אי פעם בחולון, יוצא לדרך. בפברואר השנה זכה הפרויקט לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, ולאחרונה הוחתמו רבים מהדיירים על הסכמתם להרס הבניינים. על המגרשים הגדולים שיתפנו, יוקמו מגדלי מגורים בני 8 עד 20 קומות. מה יקבלו הדיירים בבניינים הישנים ומה כולל ההסכם?
דירה של 50 מ"ר תהפוך ל-90 מ"ר
עו"ד עמנואל יוזוק, ממשרד עורכי הדין יוזוק מלכין, שמייצג דיירים בשלושה בניינים צמודים במתחם (רחוב קפלן 8,10 ו-12) מסביר שלמרות שמדובר בשלושה בניינים קטנים יחסית, בני שמונה דירות בכל בניין, הקרקע שעליה בנויים הבניינים עולה בשטחה על שלושה דונם, והדבר משביח מאד את העסקה. מה שמאפשר לדיירים לדרוש מהיזם תמורה יפה עבור הסכמתם, וגם לקבל.
קראו גם:
שטח שלושת הבניינים הוא הגדול ביותר במתחם מבחינת עתודות קרקע. לאחר מו"מ הוחלט כי החברה היזמית שתקים את הבניינים החדשים על הקרקע שתתפנה היא חברת אורון נדל"ן.
לדברי עו"ד יוזוק, מדובר בעסקה משתלמת במיוחד לדיירים: במקום דירה קטנה ברחוב קפלן, שעל פי רוב ממדיה לא עולים על 50 מ"ר, יקבלו הדיירים דירה חדשה ורחבת ידיים, בעלת שטח של לפחות 90 מ"ר. רק הרחבה זו, טוען עו"ד יוזוק, משקפת עליית ערך משמעותית המתבטאת, ברוב המקרים, ביותר ממיליון שקלים למשפחה. לדבריו, דירה חדשה במתחם עשויה להימכר ביותר מ-3 מיליון שקלים.
תכנית ההשבחה שנחתמה מול חברת אורון נדל"ן, כוללת תוספת של 40 מ"ר בממוצע לדירות הקיימות, ולכך מצטרפת גם חניה מוסדרת לכל דירה, מחסן, ומרפסת בשטח 12 מ"ר.
גם אורון נדל"ן עתידה ליהנות מרווחים גדולים, בשל ממדי הקרקע, וזכויות הבנייה האדירות שמשקף הפרויקט. טרם נקבע סופית היחס בין המרחב הבנוי לבין המרחבים הציבוריים בפרויקט.
מה יקבלו הדיירים בבניינים הישנים?
עו"ד יוזוק מוסיף ומסביר כי היות והעירייה שמה דגש על פיתוח האזור, ותוכנית השכונה כבר אושרה על ידי הוועדה המקומית, הוא לא צופה עיכוב בביצוע העבודות, הצפויות לדבריו להתחיל בעוד כשנתיים עד שלוש שנים.
מה יכול להיות מכשול בעסקאות מסוג זה?
"יש הרבה יזמים שמתחייבים לתת תוספת מטרים מאד משמעותית, והדיירים מתלהבים. אבל בין השורות רשום: 'בכפוף לקבלת היתר בנייה'. ואז אותם יזמים, אחרי שהם זכו במכרז, באים ואומרים לדיירים, 'תשמעו, רציתי לתת לכם 30 מטרים תוספת, אבל קיבלתי רק 10 מטר. זה מה שנתנו'. אנחנו התעקשנו מול החברות שהשתתפו במכרז, לעמוד מאחורי המילים הגבוהות" אומר עו"ד יוזוק ומוסיף: "כל פגיעה במה שמובטח לדיירים, תכוסה על ידי הטבה שוות ערך מבחינה כספית".
על פי ההסכם, היזם יישא בכל עלויות ביצוע הפרויקט, כולל תשלום דמי שכירות למשך כל תקופת ביצוע העבודות, עלויות הובלת תכולת הדירות לדירות החלופיות ובחזרה, ותשלום שכר טרחה לאנשי מקצוע מטעם בעלי הדירות. ההסכם גם מאפשר לדיירים לזכות בדירות גדולות יותר או קטנות יותר, העתידות להיבנות בפרויקט, והם יוכלו לרכוש אותן תמורת הדירה המגיעה להם או בנוסף אליה.
במסגרת ההסכם שנחתם מול אורון נדל"ן, הדיירים גם יהיו זכאים לייעוץ אדריכלי לצורך תכנון והגדרת שינויים בעיצוב הפנים בהיקף של 8 שעות, ללא תוספת תשלום.
איך יוחלט אילו דירות בפרויקט החדש יקבלו הדיירים הוותיקים?
"במסגרת ההסכם מול היזם, הוחלט כי ערך הדירות ייקבע על ידי שמאי מטעם הדיירים, וללא כל מעורבות היזם. על פי שמאות הדירות הקיימות ייקבע סדר בחירת הדירות החדשות. במקרים שבהם ייקבע ניקוד זהה לשתי דירות בעלות מאפיינים דומים, תיערך ביניהן הגרלה. הדיירים יקבלו אפשרות לבחור את הבניין שבו יגורו, בכפוף לאילוצי תכנון".
הדרך עד לפינוי בינוי
ההסכם כולל אבני דרך מוסכמות, במהלכן יוחתמו בתחילה לפחות 66% מבעלי הדירות על ההסכם מול היזם. בנוסף, הוועדה המקומית אמורה להכריז על המתחם כמתחם פינוי בינוי הזכאי לפטור במס. תוך כשנתיים אמורים כל הדיירים לחתום על ההסכם, או לחלופין, לסיים את ההליכים המשפטיים נגד הסרבנים.
לדברי עו"ד יוזוק, במסגרת החוק לפינוי בינוי, מספיקה הסכמתם של 66% מהדיירים, על מנת להגיש תביעות נגד הסרבנים, ולהכריח אותם להסכים לפרויקט, או לחלופין, לשאת בקנסות כבדים.
במסגרת ההסכם גם ניתנה תשומת לב לקשישים המתגוררים בבניינים שנהרסים. לדברי עו"ד יוזוק, קשישים המתגוררים במתחם יהיו זכאים לבחור בין מספר חלופות בהתאם לחוק פינוי-בינוי, כולל מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף לשם רכישת דירה חלופית. הקשישים יוכלו גם לבחור בשתי דירות קטנות ששוויין דומה לדירה החדשה או בדירה קטנה יותר מהדירה שהיו אמורים לקבל בסיום הפרויקט.
בימים אלה הוציאה לירן אדרי, ראש המינהלת להתחדשות עירונית חולון, אגרת מידע בנוגע להתקדמות תכנית ההתחדשות העירונית במתחם שדרות קוגל. באגרת נמסרה תכנית הפרויקט אושרה על ידי הוועדה המחוזית ונחתמה על ידי ראש עיריית חולון, וניתן לעיין בפרטיה באתר מנהל התכנון. לדבריה, התכנית שאושרה מספקת תמריץ בזכויות בניה והקלה בתקן החניה למתחמים שיגישו בקשה להיתר בניה עד 5 שנים מיום פרסום התב"ע.
