חושבים שאתם מכירים את שכונת תל גיבורים? גם אנחנו. אז יצאנו לשטח, בדקנו את הנתונים והופתענו לגלות שמדובר באחת השכונות שמהוות הבטחה ממשית למשקיעים, וגם לזוגות צעירים שמחפשים דירה באזור מתפתח.
שכונת תל גיבורים נבנתה בשנות ה-50, ומוכרת בזכות משרד הרישוי אשר נמצא מזרחית לפילבוקס, בעבר היו מגיעים צעירים מכל איזור המרכז כדי לבצע את מבחני התיאוריה. במזרח השכונה, בסמיכות לנתיבי איילון ומשרד הרישוי נמצא "קאנטרי קלאב" של חולון. וולפסון נמצא בגבולה המערבי של השכונה, וגם השכנה בת ים.
בתוך השכונה נמצא פארק הפילבוקס מהווה את הפארק השני בגודלו בעיר חולון, וקבוצת צפרירים חולון הוותיקה הוקמה בשכונה. השכונה נודעה בעבר כשכונת פשע, אך כיום השתקמה ומעמדה נחשב כשכונה בעלת מעמד סוציו-אקונומי בינוני-נמוך. בשנות ה-90 התקיים ניסיון לשקם את השכונה באמצעות מיזמי מגורים "חולון הירוקה", "חולון הצעירה", ועוד מיזמי נדל"ן נוספים שבמסגרתם נבנו בשכונה מספר רב של בניינים חדשים.
כיום, השכונה מתחלקת לשניים: חולון הירוקה בעלת רבי הקומות של 10-13 קומות וחלק נוסף המורכב משיכונים בשכונה פועלים שלושה מוסדות חינוך: חטיבת הביניים והתיכון למדעים ולאומניות על שם חיים הרצוג (לשעבר מת"ג- מקיף תל גיבורים), ושני בתי הספר היסודיים "המגינים" ו"עלומים".
מי גר בשכונת תל גיבורים?
גילאים: 26% מתושבי השכונה הם עד ילדים ונוער עד גיל 17, 62% הם בני 18 ועד 64 ו-12% הם בני 65 ומעלה.
תעסוקה: 14% הם צווארון לבן, 57% הם צווארון כחול ו-26% לא עובדים.
השכלה: 62% ללא בגרות, 23% בעלי בגרות ו-15% אקדמאיים.
פוליטיקה: בבחירות האחרונות (2022) כ-34% מתושבי השכונה הצביעו הליכוד, 30% ש"ס, 13% הציונות הדתית, 9% יש עתיד, 6% המחנה הממלכתי, 4% ישראל ביתנו, 1% העבודה, 1% יהדות התורה, 1% מרצ ו-1% אחרים.
בעלי דירות: 20% מתגוררים בדירות שכורות, 78% בבעלות פרטית ו-2% אחר.
גודל דירות: 52% מתגוררים בשלושה חדרים, 29% בארבעה חדרים, 12% בשני חדרים, 6% בחמישה חדרים, 1% בחדר אחד וכמעט 0% בשישה חדרים ומעלה.
כמה עולה דירה בשכונה?
מחיר ממוצע לקניה של דירה בשכונה נכון למאי 2023 עומד על 1,764,926 שקל. המחיר הממוצע לשכירות דירה בשכונה עומד על 4,500 שקל לחודש. 64 דירות נמכרו בסך הכל בשנת 2022, ונכון להיום: כ-48 דירות בשכונה עומדות למכירה, במחיר ממוצע של 26,700 שקל למ"ר, ותשואה שנתית של 2.8%.
דירת שני חדרים בשכונה נמכרת במחיר ממוצע של 1.41 מיליון שקל או לסירוגין מושכרת ב-3,550 שקל. דירת 3 חדרים נמכרת ב-1.53 מיליון שקל בממוצע או מושכרת ב-4,150 שקל. דירת 4 חדרים נמכרת ב-2.1 מיליון שקל או מושכרת ב-5,500 שקל, דירת 5 חדרים נמכרת ב-2.41 מיליון שקל או מושכרת ב-6,000 שקל ונמצאה גם דירת גן שמושכרת ב-5,350 שקל.
תוכניות ענק לפיתוח
"תכנית העירייה להתחדשות עירונית בשכונת תל גיבורים תוסיף אלפי דירות חדשות, גינות וכבישים חדשים, שישפרו את זרימת התנועה", מסביר ערן דרורי, מתווך נדל"ן, בעלים של המרכז הישראלי לנדל"ן ומפרט: "התוכנית מגדירה מתחמים לפינוי-בינוי, שבהם השיכונים הקיימים יהרסו לטובת בניה לגובה, ובשטח שיתפנה יוקמו גינות ומבני ציבור שחסרים בשכונה. בנוסף מייעדת התכנית מתחמים להתחדשות נקודתית ברמת הבניין לפי תמ"א 38, בהריסה ובנייה מחדש לגובה של עד 10 קומות, או בתוספת של קומות לבניינים הקיימים. במסגרת יישום התוכנית יסללו גם דרכי גישה חדשות לשכונות הסמוכות ויורחבו דרכים קיימות".
בשכונה מבוצעים כעת מספר פרויקטים נקודתיים של תמ"א 38, ובמקביל מקודמים פרויקטים של פינוי-בינוי:
רחוב אצ"ל 18: תמ"א 38 - חיזוק ותוספת 2 קומות ו-24 דירות לבניין בן 4 קומות עם 32 דירות. ניתן היתר ב-2022.
מתחם החצב-התותחנים: פרויקט פינוי-בינוי בשלבים ראשוניים. במתחם כיום 126 דירות ב-8 מבני שיכון. במסגרת הפרויקט יוקמו 8 מבנים חדשים בני עד 28 קומות ועם 414 דירות. החלק הצפוני של רחוב התותחנים יבוטל ובמקומו ייסלל רחוב חדש צמוד לגדר נתיבי איילון. התחלת בנייה צפויה ב-2026.
מתחם מבצע סיני: פרויקט פינוי-בינוי מאושר. במתחם כיום 84 דירות ו-12 חנויות בבניינים נמוכים. במסגרת הפרויקט יוקמו כ-380 דירות חדשות ב-9 מבנים חדשים בני 6-14 קומות ומגדל בן כ-26 קומות, גינה גדולה חדשה ועוד גינות קטנות רבות, ורחוב חדש יחבר בין רחוב 'הטייסים' לרחוב 'חזית חמש'.
המעפילים 29-31: פרויקט פינוי-בינוי בשלבים ראשוניים. במתחם כיום 36 דירות ב-2 מבני שיכון ישנים. במסגרת הפרויקט יוקם מגדל בן כ-35 קומות עם כ-155 דירות מעל מסחר בקומת הקרקע ו-3 קומות משרדים. כמו כן, מתוכנן חיבור של רחוב מבצע סיני לרחוב המעפילים.
מתחם דב הוז-הפורצים: פרויקט פינוי-בינוי בשלבים ראשוניים. במתחם כיום 181 דירות ו-39 חנויות ב-18 בניינים ישנים ברחובות דב הוז, הטייסים והפורצים. במסגרת הפרויקט יוקמו כ-580 דירות חדשות וחנויות.
האם שווה להשקיע ולקנות דירה בשכונה?
דרורי: "ההשפעה על מחירי הדירות והשכירות בדירות הסמוכות לרכבת צפויה לרדת בזמן הקמת תשתיות התחבורה. עם זאת, כשהרכבת תתחיל לפעול, מחירי הדירות עשויים לעלות בגלל הקרבה לקו החדש".
תחבורה בשכונה
רכבת ישראל: תחנת 'חולון-וולפסון' נמצאת במרחק קצר, אך מאחר ואין מעבר ישיר להולכי רגל דרך בית החולים, תושבי השכונה נאלצים לעקוף אותו, מה שיכול להוסיף עד כרבע שעה להליכה.
אוטובוסים: ברחובות הסמוכים עוברים אוטובוסים עירוניים, ובמסוף האוטובוסים הסמוך לתחנת הרכבת עוברים ועוצרים עוד אוטובוסים רבים, עירוניים ובין-עירוניים.
נתיבי תחבורה ציבורית (נת"צים): ברחובות הלוחמים ותל גיבורים ישנם נתיבי העדפה לאוטובוסים. הנת"צים מפרידים את תנועת האוטובוסים מתנועת הרכבים ומגבירים את המהירות הממוצעת והדיוק בזמנים של אוטובוסים, כך שהם הופכים לתחרותיים יותר מול הרכב הפרטי.
קראו גם:
רכבת קלה: הקו הירוק יעבור בשדרות קוגל ב-2028, אך התחנה תהיה מרוחקת מבתי השכונה (מעל לרבע שעה הליכה). בזמן ההקמה יהיו אבק, רעש ושינויי תנועה, אבל כשהקו יפעל ב-2028, תדלגו בקלות בין ראשון לציון, חולון ותל אביב.
מטרו: אם מיזם ענק זה אכן יקרה, הרשת הרכבות העירוניות המהירות של גוש דן תשרת את השכונה בצורה מעולה. שלוש תחנות של שניים משלושת הקווים ישרתו את תושבי השכונה, כשרוב הבתים יהיו במרחק של עד 10 דקות מתחנה. הקווים יקשרו את השכונה עם מספר רב של שכונות מגורים, מוקדי תעסוקה, ומתחמי בילוי ברחבי גוש דן. רשת המטרו נמצאת בשלבי תכנון ולא צפויה לפעול לפני אמצע העשור הבא.
