"בניגוד לעסקים או מסחר, בית זה דבר שכולם חייבים ולכן אי־אפשר לומר שיש קיפאון מלא בשוק הזה", אומר ערן רוזנברגר, מנהל איזור ב"רימקס טופ פלטינום" חולון, "אבל אין ספק שהתקופה הזאת, כשאנחנו עמוק בתוך החגים, וכשאנחנו נעים בין סגר לסגר, ונתונים תחת אי־ודאות כלכלית לא מבוטלת, היא 'מסננת' את השוק".
קראו גם:
מה זה אומר?
"זה אומר שכרגע מי שמגיע לבדוק עסקה אלו רק לקוחות רציניים, אף אחד לא 'בודק את השוק' בימים כאלו. רק אנשים שחייבים יבצעו עסקאות, לדוגמה זוג שהתגרש, בעלי דירה שעברה בירושה או מישהו שכבר מכר את הבית שלו".
כולם יותר זהירים
"ההשפעה הישירה והמשמעותית ביותר בתחום הנדל"ן היא במחירי המשרדים והחנויות", מסביר רוזנברגר. "חברות רבות גילו בימי הקורונה את היתרונות של העבודה מהבית והעדיפו לעזוב מבנים ששכרו במשך שנים רבות, חלקן עשו זאת במחיר של קנס יציאה מחוזה או דמי שכירות של חודשיים כיוון שכך הן חוסכות דמי שכירות, ארנונה, ניהול והוצאות נוספות.
"גם בגיזרת החנויות אנחנו רואים עסקים רבים שנסגרים ומוותרים על המבנה, התפנו מבנים רבים לחנויות באיזור קוגל וסוקולוב. אנחנו מדברים על בונות ציפורניים וקוסמטיקאיות שביום אחד מצאו את עצמן עם אפס הכנסות, ולכן הן מעדיפות למצוא דרכים לעבוד מהבית כשמתאפשר. רק לאחרונה מצאנו שוכר חדש למבנה של מכון שיזוף שעבד שנים רבות באותו מקום בחולון, ובעלת המכון שילמה הרבה כסף כדי לצאת מהחוזה. גם באיזור עזריאלי חולון שהיה מאוד מבוקש אנחנו רואים שיש עזיבה של עסקים. בעלי מקצועות חופשיים כמו עורכי דין, רואי חשבון ושמאים כבר לא יכולים להרשות לעצמם משרד יוקרתי. המשמעות של זה היא ירידה של 20 אחוז במחירי השכירות של חנויות ו־40 אחוז במחירי השכירות של משרדים".
יש מי שמנצל את ירידת המחירים כדי לעשות עסקה טובה?
"מעטים. אף אחד לא רוצה להגדיל את העסק שלו בימים כאלו. אבל יש אופציות טובות, לאחרונה מכרנו משרד של 40 מטר ב־400 אלף שקל, הרוכש הוא רווק בן 40 שהפך את המקום לדירת שני חדרים. זאת מציאה אמיתית כי אין היום סיכוי למצוא דירה במחיר כזה במרכז".
ומה קורה בשוק הדירות?
"בניגוד לעסקים, בית זה דבר שכולם חייבים ולכן אי־אפשר לומר שיש קיפאון מלא, אבל אין ספק שהתקופה הזאת 'מסננת' את השוק. כולם יותר זהירים, לכן אנחנו מקפידים להעביר את מלוא המידע לפני ההגעה לנכס, שולחים נסח טאבו, סרטון מעמיק וכל טופס נדרש כדי לצמצם למינימום את מספר הנכסים שרוכש פוטנציאלי רואה ואת מספר הלקוחות המתעניינים שמגיעים לכל נכס. יש עלייה של כ־15 אחוז במספר הפונים לתיווך, כיוון שאנשים מנסים לצמצם את המגע שלהם עם אחרים. עם זאת אני לא שם לב לירידה במחירים, מי שלא מצליח למכור במחיר השוק פשוט ממתין".
גם אלון משה, הבעלים של "אלון נכסים" בחולון, מסכים עם הקביעה הזאת. "למרות כל ההבטחות - המחירים לא ירדו. מתחילת 2020 יש אפיון של גלים, השוק עולה ויורד אבל לא במחירים, אלא בכמות העסקאות. תחילת השנה היתה רגילה, במרץ המשק נסגר וכמעט לא היתה כאן עסקה אחת, אנשים חיכו על הגדר וכשפתחו את המשק במאי היו המון עסקאות במחירים רגילים".
ובחולון?
"דווקא כאן יש עכשיו ביקוש גדול לאזורים של פינוי־בינוי, כי הרבה פרויקטים קיבלו אישורים ואנשים רואים בהם השקעה טובה. מדובר בביקוש קשיח, שזה אומר שלמוכרים יש הרבה כוח. אני מדבר על אזורי ויצמן לכיוון המכון הטכנולוגי, מצפון לקניון לכיוון ראש פינה ושדרות קוגל. אלו דירות עם תשואה של 3.5 אחוז, בתל אביב אתה קונה ב־2.5 מיליון שקל ומשכיר ב־6,000 שקל. בחולון אתה קונה ב־1.3 מיליון ומשכיר ב־4,000 שקל. אנשים עושים את החישוב ומבינים שהפינוי־בינוי בחולון יביא להם תשואה טובה יותר".
קונה לכל דירה
אתי סויסה, המשמשת כיועצת נדל"ן בכירה מזה שש שנים בצוות רוזנברג בחברת "רימקס", ומתמחה בכל איזור גוש דן ובמיוחד בבת ים, מספרת כי מבחינת עסקאות הנדל"ן, הקורונה עשתה רק טוב. "בגלל הנגיף אנשים יותר ממוקדי מטרה, יותר יודעים מה הם רוצים וכך בעצם מתגלים האנשים הרציניים ביותר ולא כאלו שרק באים לראות את הנכס, מתעניינים וחושבים על זה. כמו כן, המוכרים הבינו כמה אני משמעותית עבורם".
כלומר?
"לדוגמה, יש לי מוכר שהיה בבידוד ובכלל לא התכוון לקחת תיווך למכירה, אבל כשהוא הבין שהמכירה תוקפא, רכשתי את אמונו והוא נתן לי את הדירה לשיווק. תוך שבוע הדירה נמכרה. כלומר, בעזרת המקצועיות שלי יכולתי לסנן את האנשים הנכונים עבורו, למנוע טיילת של אנשים בבית שמושכר כרגע בגלל כל משנה הזהירות בנושא הקורונה, וכמו כן, להיות מדויקת עבורו בעזרת מאגר הלקוחות הגדול שיש לנו בחברה".
ואיזה תחום בכל זאת נפגע בעקבות נגיף הקורונה?
"חד־משמעית השוק המסחרי - המשרדים, החנויות וכד'. עובדים החלו לעבוד בעיקר מהבית וזה חוסך את ההוצאות מסביב עבור העסקים. לדעתי בכלל בעתיד, המבנים המסחריים יהפכו למבני מגורים".
גם שאולוב מורן משווקת נדל"ן ובעלת משרד MG נדל”ן בבת ים, מספרת כי "היקף העבודה נשאר אותו הדבר כיוון שיש ביקוש לקניית דירות ועדיין מי שחייב לקנות עדיין חייב לקנות, ומי שצריך לשפר דיור עדיין צריך לשפר דיור. בנוסף לזה דווקא עכשיו בתקופה של הקורונה, אנשים הבינו שמה שחשוב בסופו של דבר זה הבית שלהם, כי מבלים בו כל הזמן, ולכן אנשים החליטו להשקיע בבית שהם גרים בו. אפילו זוגות צעירים שגרו אצל ההורים וחוו סיר לחץ בסגר הראשון, הבינו שהם צריכים לפרוש כנפיים לבית משלהם”.
מבחינת השוק בבת ים, שתי הנדל"ניסטיות מסכימות כי בת ים היא קרקע פורייה למכירה וקנייה. "כל דירה שמתפרסמת בבת ים נמכרת, באמת, היא עיר מדהימה בקטע הזה", אומרת שאולוב. וסויסה מוסיפה: " נכס שמתומחר במחיר הנכון, נמכר, נקודה. יש לקוחות שאני פוגשת לאחרונה שמנסים לנצל את המצב וחושבים שאנשים יורידו את המחיר בגלל הקורונה, אבל בסופו של דבר דירה בבת ים תימכר בגלל המוטיבציה של מוכר הנכס וההתמדה שלנו כמשווקים".
מהי השכונה המבוקשת ביותר בעיר?
"רמת הנשיא. זה איזור שכל נכס שיוצא בו לשיווק נחטף, זה איזור מאוד מבוקש בגלל המון משתנים, יש בו מרכזים מסחריים, בנקים, גנים, בתי כנסת וכל מה שאדם בעצם צריך ליד ביתו", אומרת סויסה.
ומהו האיזור הכי פחות מבוקש?
"תראי באוטומט אפשר להגיד שכונת עמידר, אבל זה ממש לא נכון כי בסופו של דבר אדם שבא לחפש נכס בוחר את השכונה שבה הוא מחפש לגור בגלל פרמטרים שמתאימים לו ולכן גם לשכונת עמידר יש את האנשים שמחפשים בה נכסים כי מתאים להם לגור בה".
שאולוב מחזקת את טענתה ומשתפת כי גם כל איזור הקו של הרכבת הקלה גורר משקיעים המחפשים נכסים אטרקטיביים, "בעצם כמו שאמרתי - לכל דירה בבת ים יש קונה".
השתיים מוסיפות כי ישנה פריחה של משקיעים כעת המחפשים נכסים ובת ים היא בלב ליבו של הגל. "בחצי השנה האחרונה מאז שהקורונה נכנסה לחיינו, הורידו את המיסוי לדירה שנייה ובמקום 8% מערך הדירה נדרש לשלם כעת 5% ולכן השוק מוצף במשקיעים שמחפשים דירות במחיר אטרקטיבי עם תשואה גדולה ובת ים היא בהחלט המקום לזה. כקונה במצב של היום, יש לך הרבה אופציות לקנות, גם בגלל שאנשים שנקלעו למצב כלכלי ירוד בוחרים למכור דירה גדולה ולהצטמצם לדירות קטנות יותר ואף לשכירות".
ואיך כל זה משפיע על ענף השכירות?
שאולוב: "מהניסיון שלי, אנשים שלא חייבים לעשות שינוי, מפחדים לעשות שינויים במצב הנוכחי. השוק של השכירות קצת תקוע - גם בגלל בעלי הנכס שכרגע לא מסכימים לקבל כל דייר. לחלקם יש משכנתא לשלם ועבורם לקחת שוכר לא יציב בגלל המצב הבעייתי של שוק התעסוקה זה סיכון, ולכן הם בודקים את השוכרים לעילא ולעילא ורבים לצערי אינם עומדים היום בסטנדרטים לחתימה על חוזה שכירות".
למכירה
בין כל הדירות המוצעות למכירה קשה לפספס את הווילה הייחודית ברחוב אחד העם באזור, שמשווקת דרך "רימקס טופ פלטינום". בין כל חדרי השינה, המקלחות וכמובן הבריכה המפנקת, בידוד נשמע פתאום לא רע.
חדרים: 6, מפלסים: 4, 2 יחידות דיור נפרדות (כל יחידה 45 מ"), שטח בנוי: 360 מ״ר, שטח המגרש: 330 מ״ר, גינה: 220 מ״ר, 2 חניות בטאבו, 7 חדרי שירותים, 5 חדרי אמבטיה, חזית ובריכת שחייה,כיווני אוויר: דרום, מזרח, מערב, צפון, מועד פינוי עד 6 חודשים.
תוספות, פינוקים ואטרקציות: 2 יחידות מיזוג מרכזי VRF, חימום ריצפתי, מטבחי אביבי, הנמכות תקרה, דוד שמש, פרגולת עץ בגינה, מזגני אינוורטר בכל חדר, ממ״ד, מזווה גדול במטבח, בקומת הסלון־מטבח מיזוג מרכזי ותריס חשמלי, מערכות השקיה אוטומטיות, שער חשמלי. מחיר: 6.1 מיליון
מיקום: רחוב אנילביץ' בת ים, שכונת בית וגן, חדרים: 3, שטח: 80 מ״ר, קומה: 4 מתוך 4, כיווני אוויר: מערב, צפון, מזרח, כללי: 3 דיירים בקומה, שמורה, עורף צדדי, מזגנים חדשים בכל החדרים, חניה בטאבו, סוכנות: MG נדל”ן, בת ים, מחיר: 1.2 מיליון.
מיקום: רחוב השר פנקס 22 בת ים (מרכז העיר), 2.5 חדרים, 75 מ"ר, חניה משותפת, דוד שמש חדש.
מושכרת בסכום של 3,600 ש"ח, שמורה ומסודרת, קומה 2 מתוך 4 ללא מעלית, כיווני אוויר: דרום, מזרח, עורפית ושקטה, מחיר: 1.7 מיליון. סוכנות: צוות רוזנברגר | רימקס טופ פלטינום
לעוד חדשות חולון
