האם הנכס שלכם נמצא בקרבת המטרו שמתכננים להקים באזור המרכז? אם כן, יתכן שתקבלו מכתב המודיע לכם על הפקעתו. אלפי מכתבי הפקעה כבר החלו להשלח, אבל נראה שמישהו שכח כאן פרט חשוב שעלול לסבך עוד יותר את העניינים, ולהרחיק את הקמת המטרו שנים קדימה.
לאחרונה פרסמנו ב"מיינט חולון" כי מכתבי הפקעה נשלחו לאלפי בעלי קרקע בקרבת המטרו שמתעתד להיבנות בעיר חולון, ראשון לציון, נס ציונה ועד רחובות. אולם מסתבר שמה שמסבך את הקמת המטרו הם לא בעלי הקרקעות, אלא היטל ההשבחה הגבוה על הקרקע.
משרד האוצר פרסם לאחרונה שהעלות הקמת המטרו מוערכת בכ-150 מיליארד שקל. במסגרת תוכנית הענק אמורה להיבנות מסילת רכבת (עילית ותחתית) מהרצליה, דרך תל אביב, המשך בחולון, ראשון לציון, נס ציונה ועד רחובות (וגם מסילות נוספות לכיוון השרון). החישוב העצום כלל גם את הפיצויים שיקבלו בעלי הקרקעות שנכסיהם יופקעו. מה שכחו? מסתבר שלא הכניסו לחישוב את היטל ההשבחה – שחושב לפי שנת 2023.
קראו גם:
לשכת שמאי המקרקעין, שמנסה עתה לקדם שינוי של תמ"א 70 - תוכנית המתאר של המטרו שטרם אושרה, טוענת שהיטל ההשבחה הגבוה כבר עוצר את העסקאות בפועל מול בעלי הקרקעות, ולמעשה עשוי לעכב את בניית כל פרויקט המטרו.
הלשכה הזמינה חוות דעת כלכלית, שבמסגרתה נבדקו עסקאות של מכירת קרקעות, מגרשים, מבנים ובניינים בחולון ולאורך כל תוואי המטרו בשנים 2021-2023, אולם רק עבור מי שמכר בסכום של 15 מיליון שקל ויותר.
במסגרת הבדיקה, שערכה חברת גיאוקרטוגרפיה, נבחנו עסקאות ברדיוס של כ-500 מטר מן המסילה הפוטנציאלית ומ-49 תחנות המטרו המתוכננות לאורך התוואי: בחולון, בת ים, ראשון לציון, וכן בהרצליה, רעננה, רמת השרון, הוד השרון, כפר סבא, תל אביב, לוד, רמת גן, גבעתיים ופתח תקווה.
נמצא שבשנים אלו, נעשו כ-67 עסקאות מכירת מגרש/קרקע/בניין בממוצע בכל שנה, ואילו בשנת 2023 רק 18, כלומר ירידה של 73% בשנה החולפת לעומת השנתיים שקדמו לה. כך לדוגמה, במרחב חולון-בת ים-ראשון לציון נערכו שלוש עסקאות בלבד בשנת 2023, מול 10 בממוצע בכל אחת מהשנתיים שלפניה; באזור השרון - 19 בממוצע בכל שנה, ורק 6 בשנת 2023.
המסקנה שפורסמה השבוע, היא כי "בשנת 2023, בערים שנבחנו, מספר העסקאות השנתי ברדיוס הקרוב לתחנות המטרו ירד מאוד, וזאת גם ביחס למספר עסקאות הנמצאות מחוץ לרדיוס השפעה של תחנות המטרו". במילים אחרות, מי שמתגורר סביב למטרו המתוכנן, מתקשה מאוד למכור את הקרקע/הדירה/הבניין שלו.
בנוסף, יש מה שנקרא מס המטרו, המקשה על מכירת הקרקע, ויוצר מצב שבו רוב הפרויקטים הפוטנציאליים לאורך התוואי אינם כדאיים כלכלית - ולכן היזמים אינם מוציאים אותם לפועל. זאת, להשקפתם, הסיבה העיקרית לירידה המשמעותית במספר העסקאות לאורך התוואי ב-2023, שבתחילתה נכנס לתוקף מס המטרו הכבד.
במינהל התכנון טוענים, כי אינם מזהים ירידה משמעותית בעסקאות, וכי במסגרת התוכנית ניתנו זכויות מוגדלות במטרה להפוך את הפרויקטים לכלכליים. כך לדוגמה, בתוכנית ח-500 בחולון גדל המספר מ־13,400 ל-20,000 יחידות דיור.
אולם יש גם מי שמתבטא בחריפות, בנוגע למצב הקיים: "זה הולך להיות הכשל הכלכלי הגדול ביותר לדעתי בעשור הזה", אומר גורם בכיר מחולון ומוסיף: "המתווה הנוכחי יוביל לעשור של קיפאון לאורך תוואי המטרו. צריך לבטל את תמ"א 70, ולבטל את מס המטרו, ולחשוב על מנגנוני מימון מתוחכמים יותר - כאלו שמביאים בחשבון את כל המערכת העירונית שנהנית מהמטרו, ולא רק את הרדיוס הקרוב לתחנה".
ממשרד האוצר נמסר בתגובה: "במסגרת פרויקט המטרו נעשה שימוש בכלים של לכידת ערך, בין היתר מס השבחת מטרו, על מנת לקחת חלק מהתועלות הכלכליות שיוצר הפרויקט לטובת מימונו וכך להשיג חלוקה שוויונית של העושר בישראל. מבדיקה מקצועית שנעשתה במינהל התכנון, הטענות בנושא אינן מדויקות בלשון המעטה. הנושא יידון בבג"ץ ושם נתייחס לטענות לגופן".
