התנגדות יזמית עשויה למוטט תוכנית שאפתנית של פינוי בינוי בחולון. נכון לעכשיו נראה כי עתידו של פרויקט יוספטל הענק בחולון נמצא בסכנה.
משבר חריף בתוכנית הענק
תוכנית הפינוי בינוי השאפתנית במתחם יוספטל בחולון, שהייתה אמורה לשנות את פני העיר, עומדת בפני משבר חריף. חברת קרסו נדל"ן, שאחראית על שניים משלושת מתחמי הפרויקט, הודיעה השבוע כי התוכנית במתכונתה הנוכחית אינה כלכלית.
אולי יעניין אתכם:
החברה פנתה לעיריית חולון בבקשה לתכנון מחדש ואף שוקלת להגיש עתירה משפטית נגד הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. ההחלטה של קרסו, אחת מחברות ההתחדשות העירונית המובילות בישראל, מטילה צל כבד על אחד הפרויקטים המרכזיים בעיר, שכן היא מערערת את יכולת המימוש של התוכנית.
תוכנית יוספטל בחולון
התוכנית במתחם יוספטל, פרי יוזמה משותפת של עיריית חולון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חולשת על שטח של כ-68 דונם. היא ממוקמת באזור אסטרטגי בכניסה המערבית לעיר, בסמוך לתחנת הרכבת יוספטל, ומהווה נקודת מפגש חשובה בין שכונת נאות רחל ושכונת ג'סי כהן.
חזון התוכנית: הריסת מאות דירות ישנות ובנייה מחדש של כ-1,338 דירות חדשות, במסגרת מתחמים בניינים בני 6-9 קומות ועד מגדלים בני 65 קומות. בנוסף למגורים, התוכנית כוללת פיתוח משמעותי של שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה – בהיקף עצום של כ-240 אלף מ"ר. בין היתר, מתוכננת במקום הקמת "קריית ממשלה".
מה הסיבה למשבר?
העילה המרכזית להתנגדות של קרסו נדל"ן היא חוסר הכדאיות הכלכלית של התוכנית, הנובעת לטענתה משני גורמים עיקריים:
תלות בקווי מטרו עתידיים: התוכנית נסמכת באופן נרחב על שטחי תעסוקה ומסחר, שמטרתם לשרת את שני קווי המטרו העתידיים M1 ו-M2 המתוכננים לעבור במתחם. אולם, קווים אלה צפויים להתחיל לפעול רק בעוד שנים רבות (ככל הנראה בעוד כ-15 שנה). ללא תחבורה ציבורית זמינה ויעילה, הביקוש לשטחי משרדים בחולון נמוך, והיזמים מתקשים לשווק את השטחים באופן מיידי. מצב זה יוצר תרחיש שבו היזמים נדרשים לשאת בעלויות בנייה ומימון גבוהות במשך שנים, ללא הכנסות שיאזנו אותן.
מכפילים לא ריאליים: החברה טוענת כי המכפיל שנקבע בתוכנית: 2.5 דירות חדשות לכל דירה ישנה, אינו מספק. לטענתה, המכפיל מתעלם מהעלויות הכבדות של בניית שטחי התעסוקה, המכבידות על המודל הכלכלי ומונעות מהפרויקט להיות רווחי. בחברת קרסו ציינו כי הפרויקט, שהיה צפוי להניב לה רווח גולמי של 159 מיליון שקלים, איבד את הכדאיות הכלכלית שלו.
מה טוענים שני הצדדים?
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, שהחליטה לאשר את התוכנית למרות ההתנגדויות, מדגישה את החשיבות של יצירת עירוב שימושים אינטנסיבי במתחם, כחלק מחזון ארוך טווח ליצירת מרכז עירוני מודרני ופעיל. בוועדה הכירו בטענות היזמים וביצעו מספר שינויים מינוריים בתמהיל הדירות, אך דחו את בקשתה של קרסו להוסיף 177 יחידות דיור נוספות.
מנכ"ל קרסו נדל"ן, דן פרנס, הודיע נחרצות בהצהרתו, כי החברה לא תממש פרויקט שאינו רווחי ולא יניב תשואה לבעלי המניות. לטענת פרנס: "החברה לא תקים פרויקט שאינו רווחי ואינו מייצר תשואה לבעלי המניות", ואף ציין כי "הפרויקט שהיה צפוי להניב רווח של 159 מיליון שקל לחברה, כבר אינו נחשב כלכלי עבורה".
כעת, החברה פועלת בשני מסלולים במקביל: מגעים עם עיריית חולון במטרה לגבש תוכנית חלופית, שתצמצם את שטחי התעסוקה ותגדיל את מספר דירות המגורים, וכך תשיב את הכדאיות הכלכלית לפרויקט; במקביל, החברה בוחנת הגשת עתירה מנהלית נגד החלטת הוועדה המחוזית, במטרה לעכב את התוכנית כפי שאושרה ולאלץ את הצדדים לשבת מחדש על שולחן התכנון.
החשש הגדול כעת הוא שהעימות יוביל לעיכובים נוספים ואף לקריסת הפרויקט כולו, מה שעלול להשאיר את הדיירים במתחם ללא פתרון לדירותיהם הישנות. נכון לעכשיו, סיכוי גדול כי תושבי חולון באזור יצטרכו להמתין עוד שנים ארוכות כדי לראות את השינוי המובטח.
