הפגיעה בערכן של דירות היוקרה, שעכשיו נמכרות בהרבה פחות מבעבר. ההזדמנות הגדולה של רוכשי הדירות להשקעה ושטחי המסחר שנותרו מיותמים. שוק הדירות בבת ים ובחולון עבר שינוי מאז פרצה המלחמה. תראו בכמה ירדו מחירי הדירות, ומה חוזים מומחי הנדל"ן ל-2024?
חולון - יעד ליזמים ומשקיעים
העיר חולון חווה בשנה האחרונה מוקד משיכה למשקיעים, העיר שבמשך השנים הייתה רדומה למשקיעים, תפסה תאוצה בעיקר בעקבות תוכנית ח-619 המהפכנית. מדובר בתוכנית אב כוללנית שמסדירה את כל זכויות הבנייה בעיר במסגרתה יש תב"ע מאושרת לכל בניין שנמצא בתוכנית, דבר שהאיץ את ההתחדשות העירונית בעיר והפך אותה לאחת הערים האטרקטיביות ליזמים ומשקיעים.
לדברי יוסי זמיר, בעלים של משרד תיווך ושיווק נכסים זמיר נדל"ן, גורם נוסף שמביא למשיכה בקרב משקיעים ותושבים מחוץ לעיר הוא עבודות הרכבת הקלה, הקו הירוק שהצפי לסיום העבודות הוא ב-2028.
נכון לתחילת 2024 חווים בעיר בעיקר עסקאות יד 2 במחירים של עד 1,800,000 שבהן לקיחת המשכנתא הוא קטן יותר.
עסקה לדוגמא ברחוב מבצע סיני 15 חולון: דירת 48 מ"ר עם פוטנציאל להתחדשות עירונית וזכויות הרחבה נמכרה ב-1,710,000 שקלים, כשהעסקאות בסכומים גבוהים יותר הן ממש מועטות. שוק השכירות נעצר לגמרי כשיש ירידות של עד 10 אחוז במחירי השכירות, מלבד הדירות להשכרה עם ממ"ד שבהן הביקוש הוא גבוה.
קראו גם:
הצפי הוא שכל עוד יש לחימה שוק הנדל"ן בעיר יהיה בקצב בינוני כשעיקר הפעילות תהיה לדירות למשקיעים או חדשות עם ממ"ד. לקראת הרבעון השלישי של השנה ובכפוף לרגיעה במלחמה השוק יהפוך לפעיל מאוד".
אליהו אדיבי, זכיין סניף קלר וויליאמס בעיר וחבר לשכת המתווכים הארצית, מצביע על אחת המגמות המרכזיות בשוק הנדל"ן בחולון - צמיחה ופיתוח מורחב של מגדלי מגורים ומסחריים באזורים מרכזיים. "המגדלים המוקמים יחד עם רחובות רחבים ומרכזיים יותר מציינים תחושת ייחודיות וחוויה עירונית חדשה.
תוך כדי זאת, נכסי נדל"ן קיימים ובתים פרטיים בחולון נמכרים ונשכרים במחירים גבוהים יותר מתמיד. התחרות בין מגורים חדשים לבתים קיימים גורמת לעלייה במחירים ובשוויי הנכסים.
לאחרונה מכרנו ברחוב משה דיין 20 בחולון דירת 4 עם מעלית חניה ומרפסת שמש ב-2.45 מיליון שקלים. ודירה נוספת בקק"ל 16 4 חדרים ב-2.07 מיליון שקלים".
לסיכום, תוכנית ח/619 מביאה עימה מגמות חדשות ושינויים משמעותיים בשוק הנדל"ן. מה שיכול להפוך את חולון ליעד מבוקש יותר למשקיעים ולתושבים כאן. הפעלת קו רכבת קלה יגרום לעליית ערך הנכסים.
צניחת מחירים
דוד בן גיגי, בעל משרד התיווך "עולם הנדל"ן בחולון" מודאג מהריביות הגבוהות. "אנחנו נמצאים בתקופה כואבת ומאתגרת מאוד, גם קודם לפני המלחמה היתה תקופה לא ברורה בגלל עליית הריבית ששברה שיא. כשהמלחמה הגיעה אז בחודש הראשון הכל היה קפוא וכולם היו בהלם, לאחר מכאן השוק לאט חזר לעצמו אבל רק מי שהוריד מחיר מכר נכס.
דירות שנמכרו במחירים של 3.5 מיליון שקלים נמכרות עכשיו ב-3.1 מליון שקלים. הדירות היקרות נפגעו יותר. הדירות הקטנות והזולות נפגעו פחות.
יש להוסיף לכך את החלטת ראש העיר בחולון לגזור היטל השבחה על כל דירה שנכללת בח-619. מדובר על המון כסף. דירה שמכרתי ברחוב זאן זורס העירייה ביקשה 220 אלף שקלים. זה הזוי".
הפגיעה במחירי הדירות נותנת אותותיה. כך למשל קוטג' שבן גיגי מכר ברחוב ביאליק 51 בחולון לפני המלחמה הוסכם על 2.75 מיליון שקלים. הבעלים החליט שלא למכור כי חשב שיקבל יותר. אבל בעקבות המלחמה הנכנס נמכר ב-2.5 מיליון שקלים.
דירת 3 חדרים בקומה 1 ברחוב סוקולוב 132 נמכרה ב-1.58 מיליון שקלים. קודם למלחמה המחיר עמד על 1.7 מיליון שקלים.
אז זה הזמן לקנות דירות?
"אני חושב שזה זמן מושלם לקנות. השוק יחזור לעצמו כי קיים צורך בדירות. כרגע כולם דוחים רכישות מכל מיני סיבות: כמו מילואים ואי ודאות. ברגע שתסתיים המלחמה והריבית קצת תרד כולם יחזרו והשוק ימריא למעלה. בדיוק כמו שהיה בקורונה".
בן גיגי לוקח בחשבון עלויות נוספות: "הפועלים עולים יותר והקבלנים לא בונים. זה עניין של שנה עד שתהיה עלייה של 10 אחוז לפחות במחירי הדירות".
בת ים - ביקוש גדול
כבר מספר שנים שבת ים היא אחת מהערים התוססות בקרב משקיעים בגוש דן. עיר שיש בה גם ים, גם רכבת קלה שכבר החלה לפעול וגם מגה פרויקטים של פינוי-בינוי. לדברי יוסי זמיר, בעל משרד תיווך, "פעילות הרכבת הקלה מושכת לעיר לא רק קונים שמחפשים השקעה אלא קונים רבים מגוש דן שקונים עבור מגורים. דירות שקרובות לרכבת הקלה נהנות מביקוש גדול ובנוסף דירות עם פוטנציאל להתחדשות עירונית.
עסקה לדוגמא שבוצעה ע"י המשרד: ברמת הנשיא רחוב ליבורנו 1, דירת 3 חדרים 55 מ"ר לפני פרויקט תמ"א נמכרה ב-1,600,000 שקלים.
"אני מזהה עצירה עם ירידת מחירים בדירות היקרות יותר כמו בפארק הים והמגדלים על הים לפחות בשלב זה. הצפי הוא שבמידה ויהיה גל עלייה מחו"ל בעקבות המלחמה והאנטישמיות הגוברת, אחד המקומות שהביקוש בהם יהיה הכי גבוה בארץ הוא פארק הים והמגדלים בבת ים, אך כרגע זה עוד לא מורגש.
מבחינת שוק השכירות - שוק השכירות נעצר קלות עם ירידה מינורית של עד 5 אחוז בעיקר בגלל הרכבת הקלה שהביאה לבת ים שוכרים מחוץ לעיר, כמובן שדירות עם ממ"ד להשכרה זוכות לביקושי שיא.
חיים דואיר, זכיין קלר וויליאמס בעיר וחבר לשכת המתווכים הארצית, אומר שקשה להתעלם מתהליכי ההתחדשות שעוברת העיר בשנים האחרונות. "אזור בת ים מהווה אתגר מיוחד לתיווך נדל"ן, אך גם הזדמנות ענקית. עם התפתחות העיר והתמקדות בשיפור התחבורה והתשתיות - רכבץ קלה שמנגישה לתל אביבים את העיר, האזור נהיה אטרקטיבי יותר מתמיד למשקיעים ולתושבים חדשים כאחד.
לאחרונה מכרנו ביצחק שדה 8 קומה 32 4חד' ב–3.62 מיליון שקלים ובאותו בניין מיני פנטהאוז בקומה 34 ב- 8.5 מיליון שקלים".
מחירי הדירות
לאחרונה, מסתמנת יציבות במחירי הדירות לעומת ערים אחרות בישראל, בבת ים היתה עלייה של כ-38 אחוזים בשנים 2021 עד תחילת 2023. בתחילת 2023 חלה האטה בהיקף המכירות בשל עליית הריבית, יוקר המחייה, והמשבר הפוליטי. לכל זה התווספה המלחמה. יחד עם זאת אין ירידה במחירים בעקבות דרישה גבוהה מצד משקיעים, ובעקבות התפתחות התשתיות והרכבת הקלה שהחלה לפעול.
בעיר בת ים קיים גיוון רחב של דירות. במחירים שונים לפי מיקום, תקופת הבניינים,ורמת הגימורים. מכרנו בבלפור 17 קומה ראשונה ב- 1.72 מיליון שקלים, ללא חניה וללא מעלית.
ניתן לראות כי המחירים מתקדמים לכיוון של עלייה מתונה. והורדת הריבית של בנק ישראל לאחרונה ובתקווה שהורדת הריבית תימשך, ישפיעו על מגמה של התייצבות ועליית מחירים.
נדל"ן מסחרי - אלפי מטרים מיותמים
בתחום הנדל"ן המסחרי יש מגמה מעורבת. לדברי, ויקטור שמואל, יועץ נדל"ן, יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן מחוז שפלה, "בתחום המשרדים, 2023 החלה עם האטה קלה לעומת 2022 בשל השפעות הריבית, אך עם ביקושים לרכישות משרדים גם מבעלי עסקים לשימוש עצמי וגם ממשקיעים פרטיים.
שיווק מאסיבי של שטחי מסחר ותעסוקה בבנייני משרדים מפוארים, חלקם במסגרת קבוצות רכישה היו אמורים להבטיח למשקיע הסטנדרטי רף כניסה נמוך עסקאות (אפילו ב-700,000 שקלים) עם תשואה גבוהה יותר מהשקעה בדירה רגילה. אך עליית הריביות, בשילוב עם בנייה מאסיבית של בנייני משרדים, וצמצומים בענף ההייטק (שהוא הקטר המניע בתמחור משרדים) הביאו לירידה משמעותית בביקוש וכיום עשרות אלפי מטרים מיותמים מאיוש, והצפי הוא למאות אפילו.
2024" תהיה שנה מאתגרת ואני מאמין שנראה חברות מצטמצמות בשטחי המשרדים שלהם, משקיעים שיממשו את השקעת הנדל"ן במשרדים, וכן חברות ומשרדים שיעברו ממעמד של שוכרים למעמד של רוכשים בשל ריבוי הזדמנויות רכישה".
