בין הנתונים ששמאי מקרקעין בחולון צריך לקחת בחשבון זה את מיקום הנכס, חשיפתו למוקדי מסחר ופנאי, מצבו הפיזי של הנכס ואת שטחו.
הבדיקות שהזכרנו אלה רק בדיקות ראשונות ששמאי מקרקעין בחולון צריך לבצע.
את רוב העבודה השמאי מבצע במשרדו.
במאמר זה נדבר על שיטות להערכת שווי דירה ושיטות להערכת שווי חנות או משרד בחולון.
כמו כן, נדבר על פרויקטים להתחדשות עירונית ונדבר על התחדשות רחוב סוקולוב.
איך שמאי מקרקעין בחולון מעריך שווי דירה או בית פרטי
הערכת שווי דירה או בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין בחולון מתבצעת בכמה שלבים.
השלבים הם תיאור הנכס, בדיקת הבסיס המשפטי, בדיקת הבסיס התכנוני, בדיקת היתרי בניה וקביעת שווי.
לאחר שהשמאי למד את הסביבה, עליו לבדוק את היסודות המשפטיים של הדירה או הבית. את המידע הזה ניתן לקבל על ידי פניה למשרד המשפטים.
באתר משרד המשפטים ניתן להזמין נסח טאבו ותשריט בית משותף.
מתוך תשריט הבית המשותף שמאי מקרקעין בחולון יכול להבין אילו שטחים מתוך הרכוש המשותף צמודים לדירה.
השטחים הצמודים יכולים להיות חניות, מחסן, חצר ועוד.
לשטחים הצמודים לדירה יש ערך כלכלי רב המהווה חלק משווי הדירה או הבית הפרטי.
בנכסים אשר קיים חוזה חכירה מול רשות מקרקעי ישראל, המידע המשפטי (אישור זכויות, הסכם חכירה) ניתן לקבל בפנייה לרשות מקרקעי ישראל.
מתוך האישורים מרשות מקרקעי ישראל, שמאי מקרקעין בחולון יכול ללמוד על קיבולת הבנייה המוחכרת לפי מ"ר נקוב או לפי תבע בתוקף.
לאחר בחינת הבסיס המשפטי של הדירה, השמאי יבדוק את המצב התכנוני של החלקה.
איך שמאי מקרקעין בחולון בודק זכויות בבית ופוטנציאל להתחדשות עירונית
בפרק העוסק בזכויות הבנייה, שמאי מקרקעין בחולון ירכז את כל התכניות הרלוונטיות החלות על הקרקע.
במגרשים לבנייה צמודת קרקע - בתים פרטיים, במקרים רבים, קיימות זכויות בנייה מכח תכניות שונות שאושרו עם הזמן.
למשל, אם קניתם בשנת 2000 בית בשטח בנוי של 200 מ"ר המנצל את כל זכויות הבנייה, יכול להיות שעם הזמן אושרו תכניות לתוספת מרתפים, חדרים בגג או הרחבת הבית.
לזכויות בנייה אלו יש שווי שוק מלא ושווי זכויות חלקי. מה הכוונה:
בגין זכויות בנייה אלו, במכירה, ישלם המוכר מס היטל השבחה.
לפיכך, אם שווי מ"ר של זכויות בנייה שווה בשוק 10,000 ₪ ברוטו ומסכום זה יש להפריש היטל השבחה של 3,000 ₪, השווי נטו יעמוד על 7,000 ₪.
שווי שוק יעמוד על 10,000 ושווי הזכויות (מה שיישאר למוכר) יעמוד על 7,000 ₪ בניכוי היטל השבחה.
במכירת בית פרטי, שמאי מקרקעין בחולון יכול לבדוק את כל זכויות הבנייה שחלות על המגרש על מנת למקסם את שווי המכירה.
לגילום זכויות הבנייה במכירה קיימת חשיבות רבה. את הוועדה המקומית לא מעניין בכמה אתם מכרתם את הבית. האם גילמתם זכויות בנייה או לא. הוועדה תחייב את המוכר בהיטל השבחה לפי שווי זכויות הבנייה במנותק ממחיר המכירה.
אם מוכר בית פרטי לא ידע את כל זכויות הבנייה שיש בקרקע, ייתכן מצב בו הגם לא יגבה בגין הזכויות בנייה האלה תשלום מהקונה וגם יידרש לשלם עבור זכויות בנייה אלה היטל השבחה.
להלן תרשים רחוב סוקולוב ביחס לקו הירוק של הרכב הקלה (קרדיט לוועדה המקומית חולון):
מה צריך לדעת שמאי דירות על הערכת שווי דירה במתחמי התחדשות עירונית:
בדירות מגורים בבנייה רוויה במקרים מעטים קיימות יתרות זכויות בנייה. יחד עם זאת, שוויה של דירה יכול להיות מושפע מהפוטנציאל התכנוני הגלום בהתחדשות עירונית.
שמאי דירות צריך להכיר את מתחמי ההתחדשות העירונית הרבים בעיר.
נכון להיום, מתחמי ההתחדשות המובילים הם:
רחוב סוקולוב, תל גיבורים, שדרות קוגל, כיכר בארי, מתחם החצב, מבצע סיני וג'סי כהן.
במתחמי התחדשות עירונית מוכרזים אלה, שוויה של דירה מושפע מהציפייה לקבל דירה חדשה, מודרנית בתוספת שטח.
כאשר שמאי דירות נדרש להעריך דירה המצויה במתחם של התחדשות עירונית, עליו להיזהר בכל הקשור לעסקאות השוואה.
אמנם זכויות בנייה מכח תמ"א 38 מגולמות בעסקאות ההשוואה, יחד עם זאת קיימת עדיפות על עסקאות מהמתחם או מתחמי התחדשות עירונית מהסביבה.
דוגמה להתחדשות עירונית ברחוב סוקולוב בחולון:
על פי התכנון המוצע, מתחם ההתחדשות העירונית ברחוב סוקולוב בחולון ישתרע בין רחוב סוקולוב לבין שגרות קוגל כולל כיכר ויצמן וכיכר צמרת.
שמאי מקרקעין בחולון צריך לבדוק האם השווי למ"ר בדירה במתחמי התחדשות עירונית גבוה ממ"ר בדירה אשר אינה במתחם.
במידה והשמאי יזהה כי קיים פער מובהק, אזי, מומלץ כי ייקח עסקאות השוואה ממתחמי התחדשות עירונית.
התחדשות ברחוב סוקולוב מתבצעת בהמשך ויחד עם תכנון הקו הירוק של הרכבת הקלה. על פי מדיניות התכנון הכללית, קיימת העדפה למגדלי מגורים לאורך תוואי הרכבת הקלה בפרט וצירי מתע"ן בכלל.
קיימים מקרים מסוימים בהם שמאי מקרקעין בחולון יכול להעריך שווי זכויות עתידיות בדירת תמורה.
דירת התמורה היא הדירה העתידית שצפוי לקבל הדייר המפונה מכח התחדשות עירונית.
אם שמאי מקרקעין בחולון זיהה כי מימוש הבנייה קרוב כי התכנית המפורטת אושרה או שהוגשה תכנית בקשה להיתר יכול להעריך את שווי הדירה על פי שווי הדירה העתידית הדחויה ושווי תקבולי השכירות בזמן הבנייה.
נניח ששוויה העתידי של דירת התמורה הוא 3,000,000 ₪, הדירה תהיה שמינה רק בעוד 5 שנים (שלבי תכנון ובנייה) ושמאי דירות קבע כי שיעור ההיוון לדחייה הינו 6%, שווי הנוכחי בהתחשב במקדם הדחייה יעמוד על כ - 75% (מקדם דחייה) * 3,000,000 ₪ = 2,250,000 ₪.
על סכום זה נוסיף את דמי השכירות החודשיים נניח על סך של 6,000 ₪ לתקופה של 5 שנים, נקבל כי הערך הנוכחי של תקבולי השכירות הינו כ - 300,000 ₪. לפיכך שווי הזכויות בדירה הינו כ - 2,550,000 ₪.
בביצוע עסקאות בנכסים שייתכן ויחול עליהם מיסוי מקרקעין או שאתם רוצים לבצע הערכה בנכס מיוחד מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין בחולון שיבדוק את כל הנתונים של העסקה ויסייע לך בקבלת החלטה.
תמונה 2
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
מוגש מטעם: א. פז שמאות מקרקעין
