מבחינת רבים האפשרות להיות מעורבים בהליך של פינוי בינוי משול לזכייה בלוטו. בכל זאת מדובר בפרויקט בו איכות החיים של הדיירים משתפרת ללא היכר וערך דירת המגורים שלהם יכול לקפוץ פי 2 ויותר. אך יש מי שמצליחים לשדרג את הפרויקט עד תום ויש מי שמסתפקים במינימום. מה עושה את ההבדל? בהמשך הכתבה.
אחת הערים שעוברת כיום מספר גדול של פרויקטים של התחדשות עירונית היא חולון. לפני כשנתיים הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה אישרה תוכנית שמספרה ח/619. זו אומרת כי בשנים הקרובות העירייה המקומית תוכל להוסיף בין 34 ל - 60 אלף יחידות דיור חדשות בעיר עבור בנייני מגורים שנבנו לפני עשרות שנים, כל זאת תחת מנגנון פיקוח מסודר שיעקוב אחר הוצאת היתרי הבנייה, במטרה להבטיח כי לצד הבניינים החדשים יוקמו גם תשתיות לשיפור המרחב הציבורי כולו.
התחדשות עירונית כוללת בתוכה מספר פרויקטים שונים. תמ"א 38 (2), הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש במקומו. פינוי בינוי של בניין בודד או שני בניינים סמוכים, ותוכנית פינוי בינוי של מספר בניינים על פני שטח גדול הרבה יותר, לעיתים מספר רחובות גם יחד.
מאז ועד היום יצאו לדרך מספר פרויקטים ברחבי העיר, אך האם כל הדיירים במתחמים כאלה ואחרים הצליחו למקסם עד תום את הזכויות שלהם? תלוי במי הם נעזרו.
בתחום ההתחדשות העירונית פועלים שלושה כוחות עיקריים. בראש ובראשונה חברות נדל"ן ויזמות המציעות תמורות מינימליות לדיירים. לאחר מכן יש את משרדי עורכי דין המגשרים בין הדיירים ליזמים, אך באופן טבעי נוטים לטובת היזמים מאחר והם מקווים להמשיך לעבוד איתם בפרויקטים נוספים. ויש את משרדי עורכי דין המייצגים בתהליך את הדיירים בלבד ושומרים על זכיותיהם בצורה המיטבית ביותר. כזה הוא משרד עורכי דין פפיש קרל ושות'.
מי שעומדים בראש המשרד הם עו"ד ליה קרל ועו"ד ליאור פפיש, מאחוריהם ניסיון עתיר שנים בתחום המקרקעין וליווי עסקאות בתחום הנדל"ן. השניים ניגשים לכל פרויקט בתחושת שליחות של ממש, מתוך ידיעה כי מדובר בתחום בו לרבים אין באמת את הידע המקצועי מה נכון לעשות ומה לא, ממה כדאי להיזהר ואיך למקסם פרויקט של התחדשות עירונית על הצד הטוב ביותר וכל זאת עבור הדיירים.
דיירים, האם כבר דרשתם מהיזם להתחלק אתכם ברווחים?
במהלך השנים משרד עורכי דין פפיש קרל ושות' ביצע ומסר עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, וכיום הוא מטפל במספר פרויקטים במשולש הערים חולון, בת ים וראשון לציון.
המשרד משמש כ- One Stop Shop לכל הצרכים שעולים לכל אורך הדרך עד מסירת המפתח לדיירים. החל מגישור עם דיירים סרבנים, דרך ניהול מכרז מקצועי מול מספר יזמים, טיפול בהתאמה אישית עבור דיירים שצריכים להסדיר צוואה ולהכניס לתוכה את ערך הנכס לאחר תום הפרויקט, רישום מול כל הרשויות וכל צורך אחר.
כדי להבין עד כמה המומחיות של משרד עורכי דין פפיש קרל ושות' משחקת תפקיד מרכזי, עו"ד ליה קרל מספרת על דרישה אחת מיני רבות שניתן לעמוד עליה בחוזה מול חברה היזמית, כזה שרבים אינם מודעים לו: "דרישה שאנו עומדים עליה בכל פעם מחדש מול יזמים היא כי בסיום הפרויקט הוא ישתף אותנו בדו"ח הרווחים שלו. במידה והוא עבר את רף הרווחיות שקבענו מראש, תתבצע חלוקה של הפרש הרווח עם כלל הדיירים. עם ההפרש הזה ניתן לשדרג את המפרט הטכני או לבצע רכישה גדולה של מוצרי חשמל חדשים לכל הדיירים, לקבל תוספת של מחסן, חנייה ועוד.
בחלק נכבד מהפרויקטים הרווח הממוצע של כל יזם עומד על סך של עד 20% . במידה ואחוז הרווחיות היה גבוה יותר אך ניהול המשא ומתן מולו לא נעשה כמו שצריך, מבחינת הדיירים זהו פספוס גדול".
כך מנטרלים את החשש הראשון בפרויקט התחדשות עירונית
חשש גדול שעולה מצד חלק נכבד מהדיירים בפרויקט התחדשות עירונית הוא השלב בו הם צריכים לעזוב את הדירה הישנה ולעבור להתגורר בשכירות בדירה אחרת לאורך תהליך הבנייה.
כאשר מדובר בפרויקט שכולל בתוכו מספר בניינים גם יחד, בבת אחת מאות דיירים מחפשים לעצמם דירה חלופית סביב אזור המגורים הישן. המציאות החדשה יוצרת מצב בו ההיצע קטן אך הביקוש גדול, דבר שמעלה את מחירי השכירות באזור. במרדף אחר מציאת דירה להשכרה, לרבים מהדיירים אין ברירה והם נעזרים בשירותי משרד תיווך כדי להגדיל את הסיכוי שלהם למצוא דירה שעומדת בתנאי הדיור הקודמים שלהם במחיר סביר. "אנחנו מודעים לבעיה הזו, לכן בניהול המשא ומתן שלנו מול חברות הקבלן, אנחנו מקדימים תרופה למכה ומכניסים סעיף שמחייב את החברה הקבלנית לשלם עבור הדיירים את דמי התיווך במידה והם נעזרו במשרד תיווך. כך אנו חוסכים עבורם בהוצאה מיותרת שנכפתה עליהם", עו"ד פינוי בינוי בחולון ליאור פפיש הסביר.
אלוהים נמצא בפרטים
כאשר משא ומתן מתנהל בצורה נכונה, הדיירים יכולים לקבל הרבה מעבר לסטנדרט הרגיל ולמה שמקובל בחוק ותתפלאו, לא כל דבר קם נופל על עוד כמה מטרים של גודל המרפסת.
אדריכל ידוע אמר פעם כי אלוהים נמצא בפרטים וזו תואמת את תפיסת עולמם של עורכי הדין פפיש וקרל. החשיבה הרוחבית ותשומת הלב לפרטים הקטנים ביותר שעושים את ההבדל מבחינת שקט נפשי וחיסכון כספי, לא נעלמים מעיניהם אלא באים לידי ביטוי בעשרות סעיפים בחוזה מול החברה היזמית.
בין היתר לכל חוזה הם מכניסים סעיף שלוקח בחשבון את ענייני האריזה ופריקה של תכולת הבית, בשלב המעבר מחוץ לדירה הישנה ובכניסה לבניין החדש, נשיאה בתשלום דמי ועד בבניינים החדשים, קבלת אחריות על תחזוקת הבניינים הקיימים עד להריסתם ועוד, ומי שמשלם על כך הוא היזם.
משרד עורכי דין פפיש קרל ושות': יצירת קשר
עו"ד ליה קרל ועו"ד ליאור פפיש יודעים כי התפקיד שלהם אינו מסתכם בהיבטים מקצועיים גרידא, אלא הם משמשים גם כפסיכולוגים לכל דבר, ומעניקים לכל דייר אוזן קשבת וכתף תומכת להניח עליה את הראש בהליך שמעורבים בו סכומי כסף גדולים ומתח רב.
מאחר והם מתייחסים לכל פרויקט בו הם מעורבים כאילו היה מדובר בנכס שלהם, הם דואגים כי הדיירים יהיו מוגנים במאת האחוזים גם בפן הכלכלי. כל חברה יזמית נבדקת בציציות ועוברת פיקוח ובקרה דקדקניים מאוד, כולל מתן ערבויות וליווי של בנק גדול, כך שהדיירים יוכלו לחתום על החוזה בראש שקט.
במידה ואתם תושבי חולון ונמצאים במתחם בעיר שקיבל את האישור לעבור התחדשות עירונית (פינוי בינוי או תמ"א 38/2 הריסה ובניה), אל תעשו צעד נוסף לפני שתקבלו שיחת ייעוץ ראשונית ממשרד עורכי דין המתמחה בתחום התחדשות עירונית.
לפרטים נוספים, חייגו עכשיו: 050-9990683
מוגש מטעם פפיש קרל משרד עורכי דין להתחדשות עירונית
