המארגנים, תפקידם לייצר הסינרגיה הדרושה בין הדיירים ולהוביל את הפרויקט אל הארץ המובטחת - דירה חדשה או מחודשת בבניין חדש או מחודש. לצערנו, מארגנים רבים התגלו לאורך השנים כ"מאעכרים" במלוא מובן המילה. בין אם בשל חוסר מקצועיות ובין אם, במקרים חמורים, מתוך נוכלות של ממש.
חוק המארגנים – החוק שביקש לעשות סדר
חוסר ההבנה והעדר אחידות אינטרסים בין בעלי הדירות בפרויקט והרצון העז להגשים את חלום ההתחדשות העירונית, היוו במשך שנים קרקע פורייה לתופעת "המאעכרים". מארגני פרויקטים נהגו להחתים דיירים על הסכמי נון שופ (Non Shop) בעייתיים עם כבילות, בלעדיות והעדר אפשרות אמיתית להשתחרר מהם.
במשרד שלנו, משרד עורכי דין פפיש קרל ושות', שמתמחה בייצוג דיירים בהתחדשות העירונית ומלווה מאות פרויקטים שחלקם כבר הסתיימו באכלוס מוצלח, אנחנו נתקלים בזה לא מעט. לא תאמינו כמה פעמים הגיעו אלינו בעלי דירות אובדי עצות שמחזיקים בידיהם בהסכמים מסוג זה.
לשמחתנו ולאחר שקולות נשמעו מהשטח, המדינה החליטה להיכנס לעובי הקורה. בעיקר כשהעבירה ב-2017 את חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע"ז-2017, הידוע בציבור בתור "חוק המארגנים" או "חוק המאעכרים".
חוק המארגנים ביקש לעשות בנושא סדר אחת ולתמיד. לספק הגנה לדיירים כנגד הבטחות ללא כיסוי והסכמים עם בלעדיות ללא כל הגבלת זמן. החוק קבע שתי הגנות עיקריות לטובת בעלי הדירות: הגבלת לוחות זמנים ושקיפות מלאה לאורך כל הדרך.
כך, למשל, מעבר להגדרה ברורה של לוחות זמנים נקבע כי המארגן חייב לקיים אספת דיירים שבה יחשפו עיקרי ההסכם, יוצגו היבטים חוקיים בנוגע אליו, יפורטו תנאי התקשרות, ידווח על ניגודי אינטרסים אפשריים (למשל, אם המארגן הגיע דרך אחד מהדיירים), יוצג שכר הטרחה ויסופקו תנאי התקשרות מלאים.
כאן המקום לומר כי "מארגן" יכול להיות אובייקטיבי שמתיימר לייצג אינטרס של דיירים ויכול גם להיות מטעם יזם כזה או אחר. החוק חל על כולם!
החוק לא מושלם: המיזם ברמת גן שהפך ממבוקש לגבולי
האם חוק המארגנים הביא את הבשורה? ובכן, החוק אמנם קידם את מעמד בעלי הדירות אך אין בו די ללא ייעוץ משפטי. למרות ההגנות על הדיירים שהחוק מתיימר לספק, בעלי הדירות עדיין נתונים בסיכון משמעותי בבואם לחתום על הסכם מול מארגן או יזם אותו לא בדקו ואינם מכירים.
רבים הולכים שבי אחר מצגות וכינוסי דיירים מרשימים, ומוצאים את עצמם כבולים להסכם נון-שופ שגם תחת החוק הקיים יכול להגביל אותם לתקופה של עד 24 חודשים. פרק זמן לא מבוטל שעלול להיות בעוכריהם אם המארגן או היזם מולו חתמו לא נבחר בקפידה וככל שעורך דין מטעמם לא היה מעורב בתהליך.
רוצים דוגמה? בבקשה.
לאחרונה הגיעה למשרדנו קבוצת דיירים ממתחם ברמת גן, אשר התקשרו עם יזם שלא הצליח לקדם את ענייניהם במקצועיות וביעילות. חרף כישלונותיו הרבים, היזם תפס חזקה על השטח במשך שנה וחצי (!) מכוח הסכם שגם החוק הנוכחי לא אפשר לבטל. זאת, למרות שהתמורות בחוזה היו מינימאליות (בלשון המעטה).
בעוד שהדיירים מחויבים ליזם ללא יכולת להשתחרר ממנו, עיריית רמת גן פרסמה תוכנית ששינתה משמעותית את הכדאיות של הפרויקט במקום, בעיקר בשל צורך להפריש שטחים ניכרים לשטחים ציבוריים פתוחים. הרי לפניכם פרויקט שהיה יכול להיות רווחי והצלחה מסחררת, שהופך כמעט בן לילה למיזם שהמילים "כדאיות כלכלית גבולית" יעשו עמו חסד.
החשיבות שבפניה לעורך דין למרות הגנות החוק
המסקנה היא אחת. גם היום, למעלה מ-5 שנים מאז שחוק המארגנים נכנס לתוקפו, עדיין קיימת חשיבות גבוהה לקבלת ייעוץ משפטי. על הדיירים לפנות לעורך דין מטעמם אשר מתמחה בהתחדשות עירונית ולא לחתום על שום מסמך כלל ללא ייצוג ראוי.
שימו לב כי תופעת המאעכרים עדיין קיימת לצערנו בשל פרצות שונות, חוקיות ובלתי-חוקיות. רק ייצוג משפטי מקיף מטעם עורך דין אשר נכנס לתמונה טרם החתימה יכול למנוע טעויות שיהיו בכיה לדורות (תרתי משמע).
מוגש מטעם: פפיש קרל משרד עורכי דין
