תכנית ח/619 והשפעתה על היטל השבחה בעיר חולון
במאמר זה נסביר בקצרה מהו היטל השבחה, מתי נדרש לשלם היטל השבחה, וכן נסביר על תכנית ח/619, המהווה תכנית כוללת להתחדשות עירונית, ואת הקשר שלה להיטל השבחה.
היטל השבחה הינו תשלום המוטל על ידי הוועדות המקומיות בגין השבחה של מקרקעין, כתוצאה מאישור תב''ע (תכנית בניין עיר), מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
שיעור היטל השבחה הינו מחצית (50%) מגובה ההשבחה שחלה על המקרקעין, אשר מוערכת על ידי שמאי מקרקעין מצד הוועדה המקומית. עם זאת, ישנם מקרים חריגים בהם שיעור היטל השבחה יכול להיות פחות מ- 50%, לדוגמא: תמ''א 38, פינוי בינוי, תיקון 117 לחוק התו''ב (פיצול יח''ד).
המועד לתשלום היטל השבחה הינו מועד מימוש הזכויות במקרקעין עליהם חלה ההשבחה.
הגדרת מימוש זכויות הינה בהתאם לשלוש חלופות:
1. קבלת היתר בנייה.
2. התחלת השימוש בפועל במקרקעין, כפי שהותר לראשונה במסגרת אישור התכנית.
3. העברת זכויות במקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו.
אחרי שהסברנו בקצרה את הגדרת המונח היטל השבחה, סיבות החיוב להיטל השבחה, שיעור החיוב ומועד מימוש הזכויות, ניגש להסביר על התכנית העדכנית אשר אושרה לאחרונה בעיר חולון – תכנית ח/619.
תכנית ח/619 מהווה תכנית כוללת להתחדשות עירונית, אשר מבוססת על תמ''א 38 בהתאם לסעיף 23. כיום, לאחר אישורה של התכנית, קיימת בעיר תחושה של ''אי בהירות'', הן בקרב בעלי דירות והן בקרב יזמים וחברות, בכל הקשור לגובה החיוב בהיטל השבחה אשר יחול בעת מימוש הזכויות.
התכנית מגדירה את הדרישות לאישור פרויקטים של התחדשות עירונית, או במילים אחרות – מכתיבה את המציאות החדשה בעיר לשנים הקרובות. בעלי דירות רבים בעיר מתקשים להבין ובצדק, את השלכות התכנית על היטל השבחה, האם הם יקבלו היטל השבחה? מהו גובה החיוב אותו יקבלו? האם ניתן לערער על החיוב? איך עובד המנגנון? אז בשביל זה באנו לעשות קצת סדר בכל הנושא החם שנקרא - היטל השבחה מכוח תכנית ח/619.
אז נתחיל מהסוף - במרבית המקרים ניתן ואף מומלץ לערער על שומת היטל השבחה, וזאת לאחר בדיקה מעמיקה של שמאי מקרקעין מטעם הנישום.
בכל הקשור לגובה החיוב ולשאלה האם יחול חיוב בכלל, הכל תלוי בסיווג המקרקעין בהתאם לתכנית. לצורך המחשת האמור, ניקח לדוג' מקרקעין המסווגים בהתאם לנספח מתחמים כרחבי העיר B, אל מול מקרקעין המסווגים בהתאם לנספח כרחבי העיר D.
להלן חלוקת הזכויות בין שני הסיווגים בהתאם להוראות התכנית ובהתייחס למסלול הריסה ובנייה:
ניתן לראות שקיים הבדל משמעותי בזכויות הבנייה בין שני המתחמים, וכתוצאה ישירה מכך יחול הבדל בגובה היטל ההשבחה. כמובן שזו רק דוג' אחת מיני רבות, כאשר הסיווגים בתכנית מתחלקים לכמה וכמה מתחמים: רחובות ראשיים עם חזית פעילה, מתחמים להכנת תכנית מפורטת, רחבי העיר A-D, מרקם לשימור, מגרשים מיוחדים, שמירה על תבניה הבנייה ומתחמים עם אפשרות להכנת תכניות מפורטות.
כפי שכבר ניתן להבין, כל מתחם לגופו ולכל מתחם מיוחס תחשיב היטל השבחה שונה.
מרגע אישור תכנית ח/619 ועד היום, הגיעו לפתח משרדנו מספר שומות מצד הוועדה המקומית, וזאת לצורך ערעור של שומת הוועדה. כעת לאחר פרסום שומות הוועדה, ניתן לראות ולהבין את כיוון הוועדה בכל הקשור לחיובים בהיטל השבחה מכוחה של תכנית ח/619.
כדי להימנע מחוסר הוודאות השורר בעיר חולון בעניין היטל ההשבחה הצפוי בעת מימוש הזכויות מכוחה של תכנית ח/619, אנו ממליצים לפעול בשני שלבים כדלקמן:
שלב ראשון (בטרם מימוש הזכויות) - מומלץ לבצע בדיקה מקדמית לעניין גובה החשיפה להיטל השבחה הצפוי מצד הוועדה, וזאת בטרם מימוש הזכויות (עבור בעלי הדירות – בטרם מכירת הדירה).
שלב שני (בעת מימוש הזכויות) – מומלץ לבצע לשומת הוועדה בדיקה מעמיקה ע''י שמאי מקרקעין מטעם הנישום, ולאחר מכן, ככל ושמאי המקרקעין יראה לנכון לגשת להליך ערעור על שומת הוועדה, רצוי ומומלץ להמשיך להליך ערעור. חשוב לזכור, כי במרבית המקרים ניתן להפחית את גובה היטל ההשבחה.
דבר נוסף שחשוב לזכור - על שומת היטל השבחה ניתן לערער בתוך 45 ימים ממועד קבלת השומה, מה שאומר שישנה רלוונטיות רבה ללוחות הזמנים, ואי עמידה בלוחות הזמנים עלולה להוביל לתשלום היטל השבחה מלא לוועדה, אשר ללא ספק היה יכול להימנע.
דעו לכם - חיוב בהיטל השבחה מצד הוועדה אינו גזירת גורל.
אז תושבי העיר חולון, קיבלתם חיוב בהיטל השבחה בעת מכירה הדירה? עומדים בפני מכירת דירה ולא יודעים מה לעשות עקב היטל ההשבחה הצפוי? מוזמנים להגיע למשרדנו לפגישת ייעוץ ללא עלות ואנו נדע לכוון אתכם למסלול הנכון.
כותב המאמר, משה מנע, מכהן כשותף במשרד מנע – ברק שמאות מקרקעין וליווי פרויקטים, ובעל רקורד במשרדים המובילים בענף של כתיבת שומות נגדיות והשתתפות בדיונים וכן היכרות מעמיקה עם שומות הוועדות השונות.
מוגש מטעם: משרד מנע – ברק שמאות מקרקעין וליווי פרויקטים
