בין הגורמים המעורבים בכל פרויקט כזה תמצאו את היזם שמטרתו למקסם את הרווח מהדירות החדשות שייבנו בבניין, הרשויות המקומיות שמעוניינות לחדש את נוף העיר עם בנייים שעומדים בתקנים המחמירים ביותר וכמובן הדיירים שמרוויחים דירה משודרגת בבניין חדש יותר, שכמובן השווי שלה גבוה יותר.
חשוב להבין כי אמנם החוק לא מחייב את הדיירים להשתמש בשירותיו של עורך דין - מדובר בשירות שאסור לוותר עליו כי הוא האדם שיכול לדאוג להתקדמות התהליך ולמקסם את זכויות הלקוחות שלו. כאשר בעל דירה חותם על הסכם ללא ליווי משפטי הוא לוקח סיכון שיכול לעלות לו הרבה יותר מהשכר שהיה משלם לעורך הדין.
תחום האחריות של עו"ד התחדשות עירונית
התשובה לשאלה באיזה שלב של העסקה כדאי לשכור עורך דין מאוד פשוטה – מוקדם ככל האפשר. השלב הראשוני הוא לוודא כי אין מתנגדים לביצוע הפרוייקט, להגיע להסכמה לגבי שכר הטרחה ולחתום מולו על הסכם ייצוג. בנוסף, על כל הדיירים לחתום על ייפויי כוח שבעזרתו הוא יוכל לפעול בשמם מול היזם והרשויות. אולי זה נשמע מפתיע אבל אחד התפקידים החשובים של עורך הדין הוא להיות אוזן קשבת עבור הדיירים ולהסביר להם את הפן המשפטי והחוקתי של התהליך. זכרו כי ישנם שלושה תהליכים בולטים של התחדשות עירונית עם רגולציה שונה - תמ"א 38/1 הקלאסית , פינוי בינוי ותמ"א 38/2.
ובכן, בשלב הראשון עורך הדין יעזור בבחירת היזם. במסגרת עסקת התחדשות עירונית הדיירים בעצם מוכרים את הזכויות שלהם ליזם לפרק זמן מוגבל, עד לקבלת הדירה בצורתה החדשה, ולכן חשוב שהיזם יהיה אמין, בעל ניסיון בפרויקטים מסוג זה וגם עם גב כלכלי איתן כך שהוא לא יפשוט את הרגל פתאום או ייעלם באמצע העבודה. לאחר הבחירה באיש הנכון עבור הפרויקט שלכם מגיע שלב החתימה על ההסכם.
במסגרת גיבוש ההסכם, עורך הדין אחראי על ניהול משא ומתן, בדגש על נושא הערבויות (ביצוע, מיסוי, רישום והסדר זכויות) והביטחונות למען הקטנת הסיכונים ומקסום הזכויות של הדיירים. עורך הדין צריך לדאוג לכך שבמקרים בהם היזם לא משלם את מיסי החובה, מפר סעיף בחוזה או כאשר יש פגם שמופיע בדירה לאחר שנמסרה, הדיירים לא נשארים ללא גיבוי משפטי.
אחרי שההסכם נחתם, עורך הדין הוא זה שבעצם מנהל את כל התהליך – החל מהשתתפות בישיבות דיירים, דרך יצירת קשר עם הרשויות והיזם ועד לדאגה לאישורים השונים. הוא זה שבודק שהל מתנהל על פי לוח הזמנים וההסכם ומעדכן את בעלי הדירות. לעיתים לאורך התהליך עלולות לצוץ בעיות שונות וזה המקום של עורך הדין למצוא פתרונות יצירתיים. בסוף הפרויקט הוא בוחן שרישום הבית התבצע כשורה ומלווה את הדיירים בתקופת הבדק.
איך בוחרים עורך דין מתאים?
היות וערוך הדין מייצג את כל בעלי הדירות, כולם צריכים להסכים עליו ולהעניק לו ייפוי כוח לייצג אותם, לכן כדאי להחליט מבעוד מועד מה הם הדברים הכי חשובים להם: מחיר, גודל המשרד, הניסיון וכו'.
ובכל זאת, יש מספר דברים שאסור להתפשר עליהם והראשון שבהם הוא השקט הנפשי, הדיירים זקוקים לעורך דין שיוכלו לסמוך עליו ושיהיו בטוחים כי אתו הם מקבלים ייצוג משפטי מקיף.
לא כל עורך דין מתמחה בהתחדשות עירונית ולכן רצוי לבחור מישהו בעל ותק בתחום שטיפל במגוון מקרים דומים ויידע להתמודד עם בעיות לא צפויות, ולא להתבייש לבקש המלצות. שימו לב כי עדיף לבחור במשרד שמתמחה בייצוג דיירים באופן בלעדי על מנת להימנע מניגוד אינטרסים מול היזמים. דוגמא מובהקת למשרד כזה היא משרד עורכי דין מקרקעין אמיר שטיינהרץ ושות' אשר חבר בוועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין ומתמחה מזה 15 שנה בליווי פרויקטים שונים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ שהסתיימו בהצלחה גדולה.
מוגש מטעם: משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ ושות'
