תחום ההתחדשות העירונית כולל בתוכו שני סוגי פרויקטים עיקריים, פינוי בינוי ו-תמ"א 38, שלכל אחד מהם נדרשת בדיקת היתכנות מקדימה שנועדה לבחון את סיכוי הוצאת הפרויקט לפועל. בדיקת ההיתכנות מהווה את השלב הראשוני הנדרש בכל פרויקט התחדשות עירונית בהתאם לסוג הפרויקט, כאשר הבדיקה עצמה נעשית בשלושה מישורים שונים: במישור החברתי, במישור התכנוני ובמישור הכלכלי.
בדיקת התכנות להתחדשות עירונית במישור החברתי
התנאי הראשון והבסיסי ביותר לייזום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית הוא גיבוש רוב של בעלי הזכויות בפרויקט שהם למעשה בעלי הדירות במבנים המיועדים לפרויקט מסוג תמ"א 38 או פרויקט מסוג פינוי בינוי. בדיקת התכנות במישור החברתי נועדה לבחון את היענות בעלי הדירות לפרויקט המיועד ולצורך קיומה של הבדיקה מתקיימת אסיפת דיירים בה משתתפים כל בעלי הדירות בפרויקט. חשוב לציין שגם ללא השגת רוב משמעותי בשלב הבדיקה הראשונית, ניתן יהיה להמשיך ולקדם פרויקטים בתחום ההתחדשות ולפעול באמצעים משפטיים לצורך נטרול עמדתם של דיירים סרבנים המתנגדים לפרויקט.
את בדיקת ההיתכנות במישור החברתי מומלץ לבצע כבר בשלבים המקדימים של התארגנות הדיירים בפרויקט וזאת על מנת לבדוק בינם לבין עצמם האם עומד לרשותם הרוב הנדרש לצורך קידום הפרויקט.
בדיקת התכנות להתחדשות עירונית במישור התכנוני
תנאי בסיסי נוסף לקידום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית הוא קבלת אישור עקרוני מטעם הרשות המקומית בכל הנוגע לאפשרויות הבנייה במתחם המגורים המיועד. בדיקת ההיתכנות במישור התכנוני נעשית אל מול וועדת התכנון והבנייה ברשות המקומית ואל מול מהנדס מטעם הרשות. את בדיקת ההיתכנות במישור התכנוני מומלץ לבצע כאשר קיים רוב יחסי של בעלי דירות המביעים את הסכמתם לפרויקט.
בדיקת התכנות להתחדשות עירונית במישור הכלכלי
בדיקת התכנות במישור הכלכלי היא בדיקה הנערכת ברוב המקרים על ידי היזם העתיד ללוות את הפרויקט וזאת לצרכי בדיקת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. בפרויקטים מסוג פינוי ובינוי, בדיקת התכנות במישור הכלכלי נערכת בהתאם לערך הקרקע באזור המיועד ובהתאם להיקף יחידות הדיור אותן ניתן לבנות במתחם לאחר הריסת מבני המגורים הישנים. בפרויקטים מסוג תמ"א 38, בדיקת התכנות במישור הכלכלי נערכת בהתאם להיקף זכויות הבנייה בפרויקט במסגרתן מוגדרות מספר יחידות הדיור החדשות אותם ניתן לבנות במבנה המגורים המיועד לעבודות חיזוק במסגרת תמ"א 38.
בדיקת היתכנות להתחדשות עירונית - מדוע היא הכרחית?
פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית נחשבים לפרויקטים מורכבים בתחום התכנון והבנייה, כאשר כל אחד מסוגי הפרויקטים מעוגן במגוון רחב של תקנות וחוקים. כפועל יוצא מכך, קיימת חשיבות רבה לכך שהמשאבים הנדרשים לצורך ייזום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, יושקעו רק לאחר בדיקות מקדימות שנועדו לבחון את היתכנות הפרויקט. הדרך המומלצת ביותר לקיומן של בדיקות היתכנות להתחדשות עירונית במישור החברתי, התכנוני והכלכלי, היא באמצעות חברת ניהול וליווי דיירים המתמחה בהליכי התחדשות עירונית. באופן זה, הדיירים בפרויקט נחשפים כבר בשלבי ההתארגנות הראשונית לכל ההיבטים הנלווים לתהליך ההתחדשות ובהתאם לכך הם יכולים להגדיר את כל האינטרסים המשותפים להם על מנת להגן על מלוא זכויותיהם על פי חוק.
אם גם אתם מתגוררים במבני מגורים המיועדים ו/או מותאמים לפרויקט בתחום ההתחדשות העירונית מסוג פינוי בינוי או תמ"א 38, אנו ממליצים גם לכם להיוועץ עם חברת ניהול המתמחה בנושא על מנת לבחון את כל ההיבטים הנדרשים לצורך ייזום הפרויקט וקידומו.
