המטרות העיקרית בפינוי בינוי היא חיזוק ושיפור עמידות הבניין בפני רעידות אדמה ואסונות אחרים (תוספת ממ"דים) וגם ניצול טוב יותר של השטח כנגד מספר הדיירים. בנוסף ליתרונות הבטיחותיים שהתכנית מביאה עמה, הדיירים מקבלים תמריצים נוספים והמבנה עצמו יעבור שינוי חזותי מהותי וייבנה בצורה מודרנית וחדשנית.
התכנית מורכבת מכמה שלבים עיקריים- חשוב לדעת ששלבים מסויימים לוקחים זמן רב יותר מאחרים ולעיתים תכניות פינוי בינוי נמשכות זמן רב יותר מהמתוכנן.
איתור הפרויקט
זוהי יריית הפתיחה בתכנית, במסגרת שלב זה ועדה במשרד הבינוי והשיכון מקבלת החלטה בעניין איזור מסויים כמיועד לפינוי ובינוי מחדש. לאחר קבלת ההחלטה יזם, קבלן, דיירי המבנה באיזור או העירייה עצמה יכריזו על ייעוד מבנה ספציפי באזור שנקבע כפרויקט "פינוי בינוי".
הכנת והגשת תכניות בנייה
כתלות בזהות יוזמי המהלך, יוכנו ויוגשו תוכניות בנייה מפורטות העומדות בכל התקנים הבטיחותיים, מבטיחות שדרוג לנכס הקיים ולעיתים קרובות אף כוללות בתוכן תוספות בנייה כמו קומות נוספות, דירות חדשות, מרפסות וכו'.
אישורים וחותמות
לאחר הכנת והגשת התכניות הן צריכות לעבור אישורים בוועדת התכנון והבנייה המקומית, וגם בוועדת התכנון והבנייה האזורית. כלומר, הגורם האחראי להעברת התכניות לוועדות לצורך קבלת אישורים אלה הוא העירייה אך לרוב הצעד נעשה בשיתוף עם היזם או נציגות מטעם דיריי המבנה.
יידוע בעלי הדירות
שלב זה מתקיים רק באם בעלי הנכסים אינם מעורבים בפרויקט מתחילתו. במסגרתו, יעודכנו כל בעלי הנכסים בכתב ובצורה מסודרת על קבלת אישורים סופיים לביצוע התכנית ולפיכך, על כך שיצטרכו במועד שנקבע לפנות את הדירות על מנת שניתן יהיה להוציא לפועל את שלב ההריסה. על בעלי הנכסים יש להסכים לתוכנית, שמביאה עמה גם יתרונות רבים בשבילם מן הסתם, אבל זה בדיוק השלב להתמודדויות משפטיות עם בעלי נכסים סרבנים.
בחירת חברה או קבלן לביצוע התכניות
שלב זה מתקיים רק אם יוזם המהלך אינו מחזיק בחברת בנייה או שהינו קבלן מבצע בעצמו. במקרה זה, זהו שלב קריטי ביותר שדורש מחקר מעמיק וקבלה של מספר הצעות מחיר שונות לביצוע התכניות. חשוב מאוד לוודא את אמינות החברה או הקבלן בידיהם יופקד בפרויקט וכמובן לבחון לעומק את החוזים הנדרשים לחתימה מולם.
לחיצות ידיים וחתימת הסכמים
בהחלטה משותפת שמקובלת על כל הגורמים המעורבים, נבחרה חברת הבנייה המבצעת לפרויקט ובשלב זה לרוב מקיימים משא ומתן בנושאי רבים הקשורים לבנייה בפועל, ביניהם גם המחיר. אחרי הסכמה כללית בין כולם, בעלי הנכסים חותמים על חוזה מחייב אל מול הקבלן המבצע. החל מאותו רגע האחריות על ביצוע פינוי בינוי חלה על חברת הבנייה אשר קיבלה את הפרויקט.
אורזים חפצים
כמעט לפני סוף התהליך (והרבה לפני שיש בניין חדש) כל דרי המבנה צריכים להתפנות במועד שנקבעו ולהותיר את הנכס ריק לחלוטין ומוכן לשלב ההריסה. במידה וישנם דיירים שמתעכבים בפינוי הדירה חברת הבנייה היא זו שתתריע בפניהם ותדאג למימוש ההחלטה בשטח.
יאללה, מתחילים!
ראשית והדבר הכי חשוב כשמדובר בפרויקט הרה גורל, ליווי וייצוג אל מול כל הגורמים של עורך דין פינוי בינוי הוא בגדר חובה! הוא גם זה שיסייע לכם לוודא את התנהלות הוועדות, תקינות החוזים ולמנוע מפרצות בחוק להגיע אל פתח דלתכם.
השלב האחרון בהחלט בהקמת, ניהול ותכנון פרויקט פינוי בינוי הוא שלב ההריסה (שכדי לבצעו תקבל חברת הבניה היתרי הריסה רק לאחר שכולם התפנו) שבו למעשה מתחילות העבודות בשטח ובכך מסתיים התהליך הארוך והמייגע שקודם לתוצאה הסופית.
כמובן שבאם הקבלנים המבצעים לא עומדים בהתחייבויותיהם לבעלי הדירות, כפי שנחתם בין הצדדים, יש לנקוט בהליכים משפטיים ולדרוש את הפיצויים המגיעים.
פרויקטים מסוג פינוי בינוי הם מורכבים ומערבים בתוכם גורמים שונים וסעיפי חוק אינסוף. למשל, אם בתוכניות שהוגשו יש חריגה מסויימת מהמותר בחוק על אותה הקרקע, הן כמובן לא יאושרו והתהליך יחזור שלב אחד אחורה.
